每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜魏文藝    

近日，位于香港屯門的“緹岸”（原名：恒大?珺瓏灣）項目因大幅降價在當地市場引發廣泛關注。

該項目于2019年首期開盤時，憑借精準定位小戶型“上車客”，創下151套房全部售罄的輝煌成績，一度成為區域內的標桿項目。后因恒大陷入流動性危機，該項目歷經了暫停銷售等風波，最終由福彩發展接管并更名為“緹岸”。

6月16日，緹岸大幅下調27個單位的銷售價格。這些單位的實用面積為223—461平方呎（1平方呎≈0.09290304平方米），總價為214.8萬—417.3萬港元，部分房源的最高降價幅度超過六成。

6月17日下午，中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永杰通過微信向《每日經濟新聞》記者表示，由于香港沒有相關價格限制，價格基本由開發商自行決定，但一般降價幅度不會如此之大。目前香港一手住宅供應持續高企，促使開發商不得不采取更積極的定價策略去庫存。

緹岸項目實景  圖片來源：受訪者提供

曾經開盤“日光”，如今最高降價超六成

事實上，緹岸項目大幅降價，一定程度上反映了香港市場上行期與調整期的鮮明對比。

2018年，恒大斥資66億港元從恒基地產手中購得香港屯門地塊，樓面價高達8300港元/平方呎，創下區域樓面價紀錄。當時正值香港樓市上行周期，恒大在該地塊打造的恒大?珺瓏灣項目，總投資預計達80億港元。

香港屯門“緹岸”項目信息 圖片來源：受訪者提供

2019年，恒大?珺瓏灣首期發售，恰逢香港放寬按揭保險政策，加之項目主打200—300平方呎小戶型、總價低于600萬港元的精準定位，瞬間點燃市場熱情，吸引了大量投資客入場，并創下超額認購15倍、首期推出的151套房全部售罄的輝煌成績，成為香港樓市的“明星項目”。

然而到了2021年，恒大債務危機爆發，恒大?珺瓏灣項目迅速陷入困境，先后經歷項目更名、銷售暫停、中介機構追繳傭金等問題。

緹岸項目戶型實景  圖片來源：受訪者提供

6月16日，緹岸項目大幅下調27個單位的銷售價格。這些單位的實用面積為223—461平方呎，總價為214.8萬—417.3萬港元，其中最高降價幅度超過60%。

以5座21樓F室為例，該戶型實用面積為227平方呎，總價從578萬港元降至228.7萬港元，單價從2.55萬港元/平方呎降至1.0萬港元/平方呎，降價幅度達60.4%。

“目前項目主要在售的是三房單位，面積為798平方呎，總價在680萬至830萬港元之間。現在一房的最低售價為320萬港元，此前最低售價228.7萬港元的房源已經售罄。”6月17日上午，香港房產中介吳先生通過微信告訴每經記者。

陳永杰向記者表示：“目前香港的一手住宅供應持續高企，截至5月底，一手房庫存錄得2.14萬伙（套），促使開發商不得不采取更積極的定價策略去庫存。例如，近期發售的大圍新盤‘UNI Residence’定價較同區新晉二手屋苑有約20%至30%的折扣，而港島區黃竹坑站上蓋物業‘滶晨’首批折實價亦低于市場約10%至15%，這都反映出香港市場新盤降價并非個案。”

記者注意到，此次緹岸項目大幅下調房源價格，除了當時購房的業主遭受明顯損失外，地產中介也未能幸免。其中，中原地產和利嘉閣地產分別被緹岸開發商拖欠超過1億港元和3000萬港元傭金。據了解，中原地產已向高等法院申請簡易判決，利嘉閣地產亦啟動法律程序追討。

與此同時，該項目在二手房市場也出現了明顯的價格下跌。

據香港中原網信息，截至6月17日，緹岸項目的不少二手房源價格跌幅超過50%。如5月21日成交的一套2期3A座19樓的房源，面積為228平方呎，成交價為208萬港元，較買入時的價格下跌約54%。

香港置業數據顯示，緹岸項目在2022年6月的成交單價為1.73萬港元/平方呎，而今年3月的價格為9402港元/平方呎，回調幅度約45.7%。

“緹岸項目雖然價格較之前大幅降低，但相較于中環、銅鑼灣等核心商業區，其位置較為偏僻。在當前香港銀行同業拆息降低、供款成本減少的情況下，其實有更多選擇。”6月17日下午，香港房產中介劉先生通過微信告訴記者。

業內預測：6月香港新房成交將迎改善

6月以來，香港樓市持續以一手新盤為主導，熱度不減，而二手市場則在觀望情緒及新盤分流的共同影響下，維持成交高位橫盤態勢。

據利嘉閣地產研究部公布的6月預估數據，香港一手私宅買賣登記量預計可達1980宗，較5月份的1607宗增長約23%，將創下近三個月新高。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮分析指出，6月以來，中美關稅戰談判取得階段性進展，加之港元拆息有所回落，顯著減輕了客戶的供樓負擔。適逢西貢新盤新一期推出，每輪均告售罄，其中至少700宗成交將計入6月份的登記數，這無疑將推動6月份新房登記量進一步攀升。

相對而言，目前香港二手房市場仍處于成交高位盤整狀態。

根據香港美聯物業的數據，6月前兩周（6月2日—15日），香港35個屋苑共錄得166宗成交，較上月同期（5月5日—18日）的136宗增長約22.1%，顯示出二手房市場同樣活躍。

美聯物業首席分析師劉嘉輝認為，隨著6月二手房交投表現向好，預計今年上半年香港二手住宅成交量有望達到2.2萬宗，較去年上半年的2.16萬宗微增約2%，并將創下自2021年下半年以來的3年半新高。

每經記者注意到，盡管部分業內機構預期香港樓市6月成交情況將有所改善，但5月的成交數據顯示，香港樓市在5月呈現“成交轉弱”的態勢。

香港土地注冊處數據顯示，5月所有樓宇買賣合約數為6442宗，同比和環比分別下降12.5%及10.9%，宗數回落至今年2月以來的近3個月低位；樓宇買賣合約總值為498.5億港元，較去年5月下降20.7%，較今年4月微降0.5%。

相較而言，香港一手私人住宅成交量表現優于二手私人住宅。據中原地產數據，5月一手私人住宅交易量為1665宗，較4月上升4.3%。而二手私人住宅盡管交易量保持高位，但5月環比下滑15.7%至3026宗。

“近期香港銀行拆息回落，‘H按’（指香港樓市中一種常見的按揭貸款方式）實際按息一度降至1.82厘，創近三年新低，樓市進入‘供平過租’時代。加之美聯儲下半年減息預期強烈，將為樓市帶來新一輪提振。在多方利好支持下，相信香港樓價已接近底部。”陳永杰表示，在市場層面，開發商仍以“貼市價”推盤，相比之下，二手市場缺乏競爭力，僅個別大幅降價單位才有成交。

陳永杰預計，香港樓市將繼續由一手市場主導，二手房市場短期內將承壓，購房者的“尋寶”時期預計將持續至6至7月。

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封面圖片來源：受訪者提供