今年以來，出險房企的債務重組不斷提速。7月16日，《每日經濟新聞》記者獲取的三份文件顯示，在6月27日至7月11日召開的持有人會議上，“H20旭輝3”“H20旭輝2”“H21旭輝01”三只債券的持有人投票通過了《關于本期債券重組的議案》，三筆債券總規模約30.9億元，這距離旭輝集團債券重組優化公告發布還不到一周。 今年以來，房企債務重組加速推進。如龍光集團21筆公司債券及資產支持證券重組議案獲得投資人表決通過，涉及本金余額合計219.6億元；而時代中國、融創中國等房企境外債重組已基本獲債權人通過，等待聆訊。 中指研究院監測顯示，截至目前，包括融創中國、中梁控股、佳兆業、禹洲集團、遠洋集團、時代中國、金科股份等在內的十余家出險房企的債務重組或重整獲批。初步測算，上述房企如重組成功，化債總額將達數千億元。 “目前來看，出險房企債務重組成功將有助于緩釋風險，但企業真正走出危機，還需要市場回暖作為根基。”中指研究院企業研究總監劉水向《每日經濟新聞》記者表示，企業基本面獲得改善，才能夠避免重復展期或者重復重組。 出險房企風險化解提速 7月10日，龍光集團公告宣布，公司全資附屬公司深圳市龍光控股有限公司境內債券重組已完成投票，涉及的21筆公司債券及資產支持證券重組議案均獲得投資人表決通過，涉及本金余額合計219.6億元，涵蓋公司債券及資產支持證券等各類債券品種。 這也就意味著，自6月20日向投資人公布境內債重組議案后，龍光集團僅用了20天時間便完成了境內債二度重組。 龍光集團公告顯示，本次重組獲得投資人高度支持，大部分債券表決提前通過。重組方案涵蓋了特定資產、資產抵債、現金回購、債轉股及留債等五大選項，其中現金回購比例由此前的15%提升至18%，資產抵債比例提升10個百分點至35%，留債展期期限則從9.5年縮短至8年。 “下一步，將根據債券持有人會議議案的約定，快速落地相關后續工作，安排債券持有人就其持有的債券在重組方案選項中進行選擇及分配。”龍光集團方面表示。 就在龍光集團公告發布的前一周，即7月4日，融創中國公告宣布，擬配發7.54億股，償付約56億元選擇股票的境內債。此次配股正是融創中國配合境內債務重組中的股票選項的有序實施。 作為行業首家完成境內公司債券整體重組的房企，融創中國在今年初就完成了總規模154億元的境內債重組，預計可削減超過50%的境內公司債務，留債部分最長展期達9.5年，且5年內不再有兌付壓力。 就在其境內債重組成功3個月后，融創中國再次宣布對其境外債進行二次重組，全額債轉股成為最大亮點。根據融創中國最新公告，截至6月30日，重組支持協議中的現有債務未償還本金總額約75%的持有人已加入重組支持協議，境外債有關計劃的聆訊定于2025年9月15日上午10時在香港高等法院舉行。疊加境內債重組的化債影響，融創中國預計將整體壓降近700億元債務。 6月30日，碧桂園公告稱，截至公告日，代表現有公開票據本金總額逾75%的持有人已加入境外債重組支持協議，公司將繼續與主要債權人磋商重組條款，以盡快達成協議并于2025年底前實施建議重組。 碧桂園在公告中表示，公司還將積極盤活資產，通過提高經營效率、加強現金流管理，保證業務穩定及可持續經營。通過實施擬議計劃及措施所取得的正面成果，集團將具備足夠的財務資源以維持自2024年12月31日起至少12個月的持續經營。 此外，旭輝集團、世茂集團、富力集團、雅居樂的境外債化債都提出了明確的時間表。 其中，旭輝集團、世茂集團的境外債重組計劃均獲得法院批準。6月26日，旭輝集團境外債務重組計劃獲法院批準，計劃生效日期已于6月27日落實；6月27日，世茂集團表示，境外債務重組計劃已于3月13日獲法院批準，預期將不晚于8月29日完成并生效；動作稍有滯后的雅居樂也表示，已與境外多類債權人展開討論及談判，目標是爭取在2025年底前與集團境外多數主要債權人就重組方案達成一致。 中指研究院數據顯示，截至目前，融創中國、富力集團、中梁控股、當代置業、佳兆業、奧園集團、金輪天地、禹洲集團、遠洋集團、時代中國、綠地控股、金科股份、協信遠創等10余家房企的債務重組或重整獲批。 “隨著多家房企債務重組或重整獲批，出險房企風險化解明顯提速。”劉水指出，在當前市場形勢下，債權人態度轉變，是因為他們對債權回收的預期隨市場形勢進行調整，更加接近實際，現在他們更傾向于接受重組方案，以提高債務清償率。另外，出險房企債務不斷換手后，部分債權人持有成本較低，如果重組方案的現金回收價值更具吸引力，他們更愿意接受重組。目前，多重因素在推動房企債務重組進程加快。 重組成功不意味著“上岸” 從近期多家出險房企公布的債務重組方案來看，“實質性削債”成為主流。 以旭輝集團為例，自2022年11月啟動境外債務重組以來，該公司持續優化重組方案條款，努力尋求實現多方利益的平衡。最終，在推出的第三版境外債重組方案中，針對不同債權人的風險偏好與資金安排需求，遵循“短端削債、中端轉股、長端保本降息”框架，提供三大方向五大類選擇，各選項在年期和還本方式上都各有不同，旨在允許債權人在保本訴求、即時受償訴求、退出訴求和共享收益訴求間做出最符合自身利益的選擇。 值得注意的是，考慮到境外債債權人對資本市場靈活性的要求，上述方案特意設置債轉股選項，即選項“2A的可轉債”和“2B的可轉債+中期票據”的組合，并不設規模上限。 此前，有接近旭輝集團人士表示，這既為債權人預備了即時的現金受償，又安排了更具流動性的退出渠道，更能讓債權人分享到公司有效修復資產負債表、恢復造血能力后帶來的股權增值的潛在收益。而本次重組預計削減旭輝境外債務約52.7億美元（約合379億元人民幣），占境外債務總額的66%。 對比其他房企的削債方案，龍光集團的版本相對常規，核心也在于大幅減債，這有助于大幅度降低龍光集團債務額度以及延長支付年限。據測算，此次債務重組后，龍光集團短期支付現金總額上限僅為6億元。 此外，融創中國境外債二次重組采用債權轉股權模式，預計化債約600億元；在境外債重組后，碧桂園預計將減少債務約110億美元（約合789億元人民幣）。 不過，值得注意的是，仍有多家出險房企的債務重組計劃等待債權人同意。如花樣年控股，早在2023年就宣布啟動債務重組程序，但截至2024年4月29日，花樣年控股僅與持有現有票據未償還本金總額約32%的債券持有人小組簽訂了重組支持協議。 盡管花樣年控股此后對債務展期年限及利率變動、籌集新資金方案等進行了更新，若該重組計劃得以成功實施，預計將削減近一半的境外負債總額，但仍未獲得重組通過所需債權人的同意，境外債務重組支持協議截止日期也一延再延。 花樣年控股7月14日發布的有關境外債務重組更新公告顯示，重組支持協議簽訂的最后截止日期，進一步延長至2025年7月18日。 “房企債務重組成功并不意味著上岸，不管是展期還是削債，都只是減輕財務壓力。”克而瑞在研報中分析指出，若要真正回到正常經營軌道，仍需通過市場的檢驗。 劉水也持相似觀點。在他看來，目前，出險房企債務重組成功將有助于緩釋風險，但企業真正走出危機，還需要市場回暖作為根基。企業基本面獲得改善，才能夠避免重復展期或者重復重組。 “當前，房企應緊抓市場窗口期，加速布局較好項目的銷售去化，快速回籠資金，只有持續獲得銷售回款，才能保障現金流入，才能增強償債能力。”劉水表示。