文/史現(xiàn)

當(dāng)市場進入深度調(diào)整期，總有一些房企通過調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，逐步找到了跨越行業(yè)周期、實現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的打法。

近日，中國金茂發(fā)布2025年上半年業(yè)績報，報告顯示，公司的盈利能力提升，利潤指標優(yōu)化，同時銷售規(guī)模實現(xiàn)良性增長。

報告期內(nèi)，中國金茂累計實現(xiàn)營業(yè)收入251億元，較去年同期增長14%；歸母凈利潤達10.9億元，同比增長8%；剔除投資物業(yè)公平值損益后的歸母凈利潤達11.23億元，毛利40.59億元，同比增幅14%；毛利率為16%，其中，開發(fā)板塊毛利率較去年同期提升1pct。簽約銷售額534億元，同比增長20%，行業(yè)排名首次躋身前十，增速為TOP10房企榜首。

中國金茂董事會主席陶天海在業(yè)績會上表示，公司將以“改革深化 煥新發(fā)展”為主題，在2025-2027年內(nèi)，極致盤活存量項目、加速新項目利潤貢獻，實現(xiàn)“活得好”；并在2028-2030年內(nèi)全面煥新，實現(xiàn)“活出彩”，引領(lǐng)金茂成為一個具有核心競爭力，可持續(xù)發(fā)展、健康的公司。

（中國金茂2025年中期業(yè)績發(fā)布會）

錨定運營高效目標，確保項目“做一成一”

業(yè)績報告顯示，上半年，中國金茂的物業(yè)開發(fā)、商務(wù)租賃、零售商業(yè)運營、酒店經(jīng)營和金茂服務(wù)板塊繼續(xù)保持良好的運營態(tài)勢。

物業(yè)開發(fā)方面，公司緊抓市場窗口期，沖刺簽約回款業(yè)績，銷售規(guī)模排名較2024年同期提升三位，穩(wěn)居房地產(chǎn)行業(yè)第一梯隊。四大產(chǎn)品線“金玉滿堂”全面升級，為銷售價格提供堅實支撐，住宅平均簽約單價為2.6萬/㎡，相較2023年2.1萬元/㎡和2024年的2.2萬元/㎡均價穩(wěn)步上浮，并為未來持續(xù)貢獻利潤。

品質(zhì)服務(wù)方面，營收和規(guī)模也實現(xiàn)增長，經(jīng)營效益有所提升，營業(yè)收入同比增長20%，在管面積增加11%，銷管費用率下降1個百分點。

（寧波金茂嘉悅酒店實景圖）

精品持有運營方面，核心酒店經(jīng)營業(yè)績保持行業(yè)領(lǐng)先，商業(yè)運營穩(wěn)步提升。報告期內(nèi)，華夏金茂商業(yè)REIT作為國內(nèi)首批消費類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，上市至今完成六次超預(yù)期分紅，分紅金額累計7830萬元，其核心底層資產(chǎn)——長沙金茂覽秀城達到上市以來最高出租率99.03%。

憑借核心城市聚焦和產(chǎn)品溢價能力，中國金茂在行業(yè)深度調(diào)整期展現(xiàn)出卓越的戰(zhàn)略眼光和穿越周期的能力。

中國金茂堅持戰(zhàn)略先行，推進戰(zhàn)略、打法、組織三大升級，推動“6-10-12-24”運營創(chuàng)標，加速資金周轉(zhuǎn)，確保一年一熟，力爭一年兩熟。上半年，首開的新項目達到16個，開盤去化率81%，平均首開周期縮短至4.8個月，經(jīng)營現(xiàn)金流平均回正周期11.4個月，平均首開認購兌現(xiàn)度132%。

中國金茂首席財務(wù)官喬曉潔指出，公司的運營效率得到大幅提升，整體顯現(xiàn)出較強的運營能力，實現(xiàn)產(chǎn)品好、運營好、效率高，不斷提升整體毛利率水平，確保增量項目能夠“做一成一”。

業(yè)務(wù)聚焦重點城市，土儲力爭“投一成一”

盡管房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售規(guī)模下降，中國金茂依舊走出獨立行情。“金玉滿堂”產(chǎn)品線多個項目首次開盤即售罄，穩(wěn)占高端改善型需求市場。

上海潤云金茂府是黃金中環(huán)上僅1%的中環(huán)臻席低密純別墅住區(qū)，房源僅200套。上半年，項目兩次開盤均售罄，熱銷情景登上市場熱榜。金茂棠前項目是金茂在上海是首座“棠”系項目，5月份首次開盤后亦實現(xiàn)兩開兩罄，成為北上海現(xiàn)象級熱度紅盤。

（圖示為上海金茂潤雲(yún)金茂府實景圖）

金茂在北京的滿系代表作金茂滿曜，在6月首次開盤網(wǎng)簽即達到近百套，蟬聯(lián)朝陽區(qū)普宅網(wǎng)簽套數(shù)冠軍。成都東城的棠系項目金茂曉棠在上半年六開六罄，受到區(qū)域內(nèi)購房者的認可。

湘江金茂府是府系3.0項目首次落子長沙，上半年里該項目兩開兩罄，商品住宅銷售金額、銷售面積和銷售套數(shù)在長沙主城區(qū)持續(xù)領(lǐng)先。

報告期內(nèi)，中國金茂在華北及華東區(qū)域累計銷售占比提升至70%，一二線城市銷售占比達到94%。

另據(jù)民生證券的研報顯示，中國金茂新增獲取了上海虹口、北京朝陽區(qū)、杭州拱墅及成都龍泉驛區(qū)地塊等16宗土地，項目計容建筑面積超145萬㎡。截至報告期末，持有的物業(yè)開發(fā)項目的未銷售面積為 2681萬㎡。

基于“投好投足”的戰(zhàn)略安排，中國金茂獲取16宗土地的總土地款達到492億元，全部位于一二線城市。新獲取項目中，府系、璞系兩大高端產(chǎn)品線占比68%。

（圖示為北京金茂璞逸豐宜實景圖）

2024年以來累計獲取的41個項目，100%聚焦高能級城市、核心板塊，總土儲足以支撐公司未來兩年的穩(wěn)健發(fā)展，且整體貨值結(jié)構(gòu)顯著優(yōu)化，確保“投一成一”。

中國金茂高級副總裁張輝表示，公司下半年將保持投資目標，并在投資標準上提出更高要求，以滿足客戶需求并實現(xiàn)穩(wěn)健回報。

財務(wù)狀況穩(wěn)健運行，未來三年“活得好”

截至上半年末，中國金茂財務(wù)狀況表現(xiàn)穩(wěn)健，“三道紅線”維持全部綠檔。此外，債務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，外幣債務(wù)占比降至21%，低息開發(fā)貸和經(jīng)營貸占比提升至41%。

今年2月、3月及7月份，中國金茂分別發(fā)行交易所公司債17億元、16億元和20億元，期限為2+2年，票面利率分別為2.79%、2.93%和2.38%。7月份發(fā)行無擔(dān)保中期票據(jù)20億元，期限為3年，最終票面利率為2.30%。整體利息開支同比減少8%，資本化利息開支同比減少10%。

報告期內(nèi)，中國金茂內(nèi)外新增融資平均成本僅2.70%，較2024年底下降69個基點，再創(chuàng)新低。而且通過持續(xù)強化精益管理，銷售費用、管理費用和財務(wù)費用同比分別下降15%、5%、4%。

目前，中國金茂明確“活下來-活得好-活出彩”三步走規(guī)劃，未來三年將通過極致做優(yōu)增量與盤活存量項目，修復(fù)資產(chǎn)負債表和損益表，實現(xiàn)“活得好”目標。

針對2025年下半年，公司管理層表示，根據(jù)最新經(jīng)營情況加快新項目的去化速度，以現(xiàn)金流回正為運營的核心；第二，加快存量資產(chǎn)的盤活，全年努力實現(xiàn)盤活35%存量資產(chǎn)的目標。第三，加快打造第二業(yè)務(wù)曲線，構(gòu)建面向未來的競爭力。

民生證券研報認為，中國金茂背靠母公司中國中化，隨著公司在一線和核心二線城市獲取的項目越來越多，憑借“金玉滿堂”的產(chǎn)品力公司或?qū)⒃阡N售端逐漸發(fā)力，預(yù)測2025-2027 年營收分別達636.40億元、694.38億元、767.90 億元，歸母凈利潤分別為13.55億元、19.10億元、27.18億元，對應(yīng)PE倍數(shù)為13X、9X、7X，維持“推薦”評級。

（本文不構(gòu)成任何投資建議，信息披露內(nèi)容以公司公告為準。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險自擔(dān)。）