每經記者｜李蕾    每經編輯｜葉峰    

《每日經濟新聞》記者獲悉，截至上周五（11月7日），中證REITs（收盤）指數收于811.48點，環(huán)比下跌0.42%；中證REITs全收益指數收于1041.51點，環(huán)比下跌0.4%。受較弱的基本面數據、解禁、擴募采用配售方式等因素影響，公募REITs二級市場仍顯弱勢。

Wind數據顯示，已上市的77只公募REITs產品中，環(huán)比上漲的為33只，下跌的增加至43只，還有一只表現持平。漲幅最大的三只產品為華夏金茂商業(yè)REIT、浙商證券滬杭甬高速REIT和國泰君安濟南能源供熱REIT，周內漲幅分別為4.42%、2.37%和2.25%。跌幅最大的三只產品則為廣發(fā)成都高投產業(yè)園REIT、中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT、易方達廣開產園REIT，周內跌幅都超過5%。

行業(yè)方面，11月6日，中信建投沈陽國際軟件園REIT登陸上交所，上市首日開盤破發(fā)，收盤走平。同日，山證晉中公投瑞陽供熱REIT獲反饋，監(jiān)管關注點主要圍繞熱源采購、采暖費收入、運營管理等六個方面展開。

中信建投沈陽國際軟件園REIT上市首日收盤險破發(fā)

年內首只上市首日收盤險破發(fā)的公募REITs產品，上周出現了。

11月6日，中信建投沈陽國際軟件園REIT登陸上交所。該產品首發(fā)基金份額共計3億份，募集資金合計10.98億元。首發(fā)入池的13棟產業(yè)樓宇坐落于沈陽市渾南區(qū)核心科創(chuàng)板塊，產權建筑面積共計20.12萬平方米，項目原始權益人為沈陽國際軟件園產業(yè)發(fā)展有限公司和沈陽國際軟件園有限公司。

不過令人意外的是，受近期REITs市場表現不佳影響，中信建投沈陽國際軟件園REIT上市首日盤中破發(fā)。該基金開盤價為3.661元/份，上市首日盤中一度跌至3.590元/份，不過尾盤強勁回升，當日收平至3.660元/份。11月7日，該基金繼續(xù)下探，收盤價為3.600元/份，相比前一日下跌1.64%。申銀萬國證券對此指出，或對后續(xù)新發(fā)產品的市場情緒形成壓制。

另外，11月6日，山西首單REIT項目——山證晉中公投瑞陽供熱REIT獲反饋，監(jiān)管關注點主要圍繞熱源采購、采暖費收入、運營管理等六大方面展開，體現了監(jiān)管層在REITs一級市場持續(xù)強化估值邏輯、嚴控項目質量的政策導向。

據統(tǒng)計，截至11月7日，今年以來已成功發(fā)行18單公募REITs；發(fā)行規(guī)模363.4億元，同比下降25.8%。目前共有10只REITs基金等待上市，發(fā)行市場保持活躍。

政策方面，近日天津市委金融委員會辦公室等11部門印發(fā)《天津市金融創(chuàng)新服務科技創(chuàng)新和產業(yè)創(chuàng)新專項方案》，提出支持人工智能、數據中心、智慧城市等新型基礎設施以及有條件的科技創(chuàng)新產業(yè)園區(qū)發(fā)行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs），探索私募REITs等產品，助力傳統(tǒng)基礎設施資產證券化，盤活存量、做優(yōu)增量、提升質量。

二級市場持續(xù)承壓，產業(yè)園區(qū)REITs領跌

上周，公募REITs二級市場繼續(xù)承壓。

Wind數據顯示，截至上周五，中證REITs（收盤）指數收于811.48點，環(huán)比下跌0.42%；中證REITs全收益指數收于1041.51點，環(huán)比下跌0.4%。

從板塊來看，中信建投證券數據顯示，產權類REITs周內下跌0.8%，經營權類REITs上漲0.1%；所有REITs子板塊中，市政環(huán)保板塊的漲幅最大為1.3%，產業(yè)園區(qū)板塊跌幅最大為2.1%。

單只產品方面，已上市的77只公募REITs產品中，環(huán)比上漲的為33只。漲幅最大的三只產品為華夏金茂商業(yè)REIT、浙商證券滬杭甬高速REIT和國泰君安濟南能源供熱REIT，周內分別上漲4.42%、2.37%和2.25%。

上周漲幅排名前十的公募REITs

環(huán)比下跌的則增加至43只，還有一只表現持平。跌幅最大的三只產品為廣發(fā)成都高投產業(yè)園REIT、中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT、易方達廣開產園REIT，都是產業(yè)園區(qū)REITs，周內分別下跌9.44%、8.43%和7.01%。

華西證券分析，園區(qū)、倉儲板塊受去化承壓影響，跌幅最大達1.8%。成都高投產業(yè)園本周跌幅最大達9.44%，項目持有的盈創(chuàng)動力大廈出租率呈現明顯下降趨勢，“考慮項目尚未起租面積后出租率約78%，關注項目實際簽約情況”。

上周跌幅排名前十的公募REITs

在分析2026年的投資策略時，中信建投證券表示，2025年公募REITs市場經歷了創(chuàng)新高后又回調的起落走勢，目前市場已觸底企穩(wěn)。三季度業(yè)態(tài)間及業(yè)態(tài)內業(yè)績分化持續(xù)，強運營、抗周期等資產仍然穩(wěn)中有升，部分市場化競爭激烈賽道仍面臨挑戰(zhàn)；中短期內市場配置資金對于優(yōu)質資產的需求仍非常旺盛。

“展望2026年，政策紅利蓄勢待發(fā)，考慮到今年政策節(jié)奏，預計年底前存在較大逆周期調節(jié)空間；具體政策方向包括條件趨于成熟的指數化產品、更加完善的稅收政策以及備受支持的持有型不動產ABS等。”該機構指出。

封面圖片來源：每日經濟新聞