每經(jīng)記者｜劉嘉魁    每經(jīng)編輯｜易啟江    

11月10日一早，京東資產平臺上，蘭州農商行掛牌的“育才壹品”小區(qū)上百套住宅，以低至市場價一半的價格拍賣，卻遭遇了“0出價”的流拍。

銀行直接下場賣房不止出現(xiàn)在蘭州農商行，國有大行如農業(yè)銀行掛牌直售的房產標的達3436個（未去重，下同），城商行如吉林銀行超2000個，農信系統(tǒng)如廣東農信超1.2萬個……一個性價比很高的“銀行直供房”折扣市場，正悄然浮出水面。

這些房產大多是企業(yè)或個人的“抵債資產”，按相關規(guī)定要在兩年內賣完，銀行試圖快速盤活這些沉睡的資產，所以，價格往往只有市場價的一半。

但有一類房子相當搶手，買方往往出高價搶拍，比如銀行使用過的辦公樓。一個典型的案例是工商銀行濮陽分行開發(fā)支行原辦公樓，起拍價239萬元，最終竟以340萬元的價格拍出，超出起拍價100萬元。

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銀行直供房性價比高

價格遠低于市場價

11月10日，蘭州農商行在京東資產平臺掛牌的100套“育才壹品”住宅，起拍價為7萬至11萬不等，折合單價僅2000元/平方米，遠低于約5000元的市場價。

然而，《每日經(jīng)濟新聞》記者（簡稱每經(jīng)記者）注意到，直至公開競價結束，這100套房產均為“0次出價”狀態(tài)。實際上，該行在此小區(qū)擁有200多套類似房源，這些房產已不是第一次亮相拍賣平臺，卻無人問津。

每經(jīng)記者調查發(fā)現(xiàn)，從國有大行到地方農信社，紛紛從幕后走向前臺，化身“銷售”，試圖快速盤活“沉睡的資產”。

在阿里與京東資產平臺中，多家銀行正掛牌銷售房產。拍賣平臺甚至打出“銀行直供，不計成本賣”的宣傳語。

 截圖來源：阿里拍賣平臺

據(jù)記者統(tǒng)計，截至11月10日，京東資產交易平臺“競價金融資產”項下尚有414套由銀行掛出的待拍住宅用房，957套商業(yè)用房，遠超去年同期。

例如，京東網(wǎng)資產平臺顯示，天水麥積農村合作銀行將于11月12日公開拍賣多達231處房產，其中包括98處商業(yè)用房，133套住宅。住宅起拍價為50余萬元至70余萬元不等，折合每平方米單價約為5500元。

寧夏黃河農村商業(yè)銀行即將拍賣一套位于銀川市永寧縣的公寓，面積55.66平方米，起拍價僅9萬余元。

截圖來源：京東資產平臺 

從銀行類型來看，城商行與農信社成為這波直售的主力軍。在京東資產平臺上，蘭州銀行2024年掛牌直售房產標的1127個，2025年增至1822個；吉林銀行掛牌數(shù)量超過2000個，天津銀行接近1300個。

農信系統(tǒng)的規(guī)模更為龐大。據(jù)不完全統(tǒng)計，廣東農信系統(tǒng)出售的房產標的數(shù)量超1.2萬個，貴州農信系統(tǒng)為9618個，湖南農信系統(tǒng)為1370個。

截圖來源：京東資產平臺  

相比之下，大型國有銀行和股份制銀行的直售規(guī)模較小，但也在加速推進。阿里資產平臺上，“銀行直供好貨”欄目下有多家推薦銀行，其中農業(yè)銀行掛牌直售的房產標的共有3436個，建設銀行1571個，郵儲銀行1091個，中國銀行483個，平安銀行723個，民生銀行637個。

 截圖來源：阿里拍賣平臺 

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處置不良債權  

銀行賣房“化債”

這些銀行直供房源的產生，與銀行不良資產處置密切相關。西部地區(qū)某城商行不良資產處置部門專業(yè)人士對每經(jīng)記者透露，這些房產大多為企業(yè)或個人貸款的抵押物。由于借款人無法償還貸款，形成了不良債權。

“不過，這類所謂的銀行直供房產，只是銀行抵債資產處理的一個傳統(tǒng)模式，并非銀行增加了一項關于房地產的主營業(yè)務或者其他業(yè)務。”業(yè)內人士強調，市場需要清醒看待這類業(yè)務，避免誤讀。

他表示，傳統(tǒng)處置方式主要有兩種：一種是出售債權，將債權打包以較低折扣價出售給第三方，如不良資產管理公司；另一種是抵債，有兩個途徑，分為協(xié)議抵債和司法訴訟抵債。

目前市場上激增的“銀行直供房”，大多來源于抵債資產。

何為抵債？該人士告訴記者，協(xié)議抵債即雙方不用通過司法程序，達成一致意見，完成交割，再自行處置。司法手段抵債即通過法院法拍程序。

“在法院拍賣環(huán)節(jié)，一般按照不低于評估價值的70%進行一拍。如果一拍流拍，二拍是在一拍價格的基礎上再降20%，即二拍價格不低于一拍價格的80%。所以，兩輪下來，標的物價值大約是原評估公司評估價值的56%。”前述城商行人士表示，原來的房產抵押率可能是夠的，但是時過境遷，很多房產價值下浮很大。

“法拍可以理解為整個抵債過程中的前置環(huán)節(jié)，如果房產標的在法拍過程中順利拍出，那就不存在后面的抵債資產一說了。”他詳細解釋道，抵債資產是進入司法拍賣以后流拍的這類資產，法院裁定以后，銀行把這個資產接回來，過戶在銀行名下，然后銀行再通過其他途徑變賣，例如京東、阿里平臺。

蘭州農商行在沈撫新區(qū)育才壹品小區(qū)的房產正是這一過程的典型例證。這些房產由沈陽智峰房地產開發(fā)有限公司開發(fā)，該公司欠蘭州農商行共計2.94億元。

2022年12月，蘭州市中級人民法院裁定強制執(zhí)行，執(zhí)行金額達4.6億元。銀行通過法院強制執(zhí)行獲得該小區(qū)的未售住宅和商鋪，完成產權過戶后直接出售。

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銀行直供房遇冷 

但銀行用過的房搶手

銀行直供房最吸引人的優(yōu)勢在于其價格。記者注意到，貝殼找房網(wǎng)信息顯示，沈撫新區(qū)育才壹品小區(qū)二手房掛牌價在5000元/平方米左右，而銀行直售起拍價單價僅為2000元/平方米，不到市場價的一半。

截圖來源：京東資產平臺 

又如，吉林銀行大連分行即將拍賣一處位于大連星海廣場的住宅，面積270余平方米，起拍價325.04萬元，折合單價為每平方米1.2萬元。記者注意到，二手房買賣平臺顯示，同區(qū)域住宅掛牌價為每平方米2萬元左右。

盡管價格優(yōu)勢明顯，但這些銀行直供房源的成交情況并不理想。以育才壹品為例，雖然價格一降再降，目前掛牌價低于市場價50%以上，卻未能促成一套成交。

 截圖來源：京東資產平臺

不過，記者留意到，銀行直供房的成交情況呈現(xiàn)分化態(tài)勢，有幾類資產較受歡迎：鬧市區(qū)的商業(yè)用房、獨立辦公用房以及稀缺住宅。

其中，原銀行辦公樓往往受到市場認可。例如，工商銀行濮陽分行開發(fā)支行原辦公樓起拍價239萬元，最終以340萬元的價格拍出；該分行濮陽縣支行原辦公樓起拍價416萬元，最終以465.2萬元拍出。 

截圖來源：京東資產平臺 

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按揭貸款風險整體可控

銀行加速處置房產的戰(zhàn)略轉向，其背后是一場在效率與價值之間的艱難平衡。傳統(tǒng)的不良債權處置路徑，如同一條擁堵的河道，正變得愈發(fā)遲緩。

一位熟悉拍賣的司法人士坦言，從貸款違約、司法訴訟到最終通過法拍變現(xiàn)，整個周期動輒兩三年之久，在當前的市場環(huán)境下，這一過程可能進一步拉長，時間成本與資產貶值的風險與日俱增。

另一方面，傳統(tǒng)的“法拍”路徑遭遇寒流，銀行不得不開辟“直售”新戰(zhàn)場。克而瑞研報顯示，2025年6月，法拍房供應規(guī)模創(chuàng)下年內3.2萬套的新高，但市場承接力明顯不足，成交率低迷。更值得注意的是，即便掛拍法拍房的平均起拍折價率已達28.4%，最終成交的平均折價率也僅為31.3%，這反映出市場出清價格承壓，銀行通過傳統(tǒng)法拍渠道所能收回的現(xiàn)金并不理想。 

“當法拍這條路屢屢受挫，將資產直接‘以物抵債’過戶至銀行名下，就成了現(xiàn)實的選擇。”前述城商行人士點破了當前“銀行直供房”激增的核心邏輯之一。大量房產在法拍市場上流拍后，最終以抵債形式轉入銀行資產負債表，形成規(guī)模可觀的存量資產。銀行從債權人變身為產權人，其主動下場銷售，實則是被動承接了法拍回流資產。

然而，這種看似被動的加速處置，從銀行整體的資產質量視角審視，卻有其內在的合理性。根據(jù)開源證券的研報，上市銀行的中報顯示，按揭貸款不良率確有上行趨勢。但由于有充足的抵押品作為安全墊，加之近期利率調降顯著緩解了居民的還款壓力，按揭貸款的風險整體仍在可控范圍內。

此時，銀行選擇將沉淀在賬面上的抵債房產加速變現(xiàn)，一方面可以回籠寶貴資金，另一方面也有助于優(yōu)化資產質量指標，為應對可能持續(xù)的經(jīng)濟挑戰(zhàn)預留出更充足的安全空間。

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信息與剛需“絕緣” 

需更高效處置渠道

這一兩年多家銀行遇到了抵債房產增多的現(xiàn)象，但前述城商行人士卻對記者表示，目前行內的策略是“不到萬不得已不接”。

這是為何？該人士對記者透露，有兩方面原因。

“房產抵債回來后，變?yōu)楸韮荣Y產，會消耗資本。”該人士直言，其風險權重遠高于其他資產。

另外一個重要原因是，根據(jù)監(jiān)管規(guī)定，銀行抵債資產有處置時限，但往往難以及時處置，從而成了銀行的“燙手山芋”。

《銀行抵債資產管理辦法》第十八條規(guī)定，不動產和股權應自取得日起兩年內予以處置；《中華人民共和國商業(yè)銀行法》第四十二條也明確規(guī)定，商業(yè)銀行因行使抵押權、質權而取得的不動產或股權，應當自取得之日起兩年內予以處分。

“監(jiān)管規(guī)定在此，但這類房產一兩年內根本賣不出去。”該人士無奈地表示。

此外，銀行直供房面臨的一大挑戰(zhàn)是市場接受度。在前述股份行人士看來，銀行通過電商平臺處置抵債資產，看似直面全國客群，實則與真正有需求的潛在買家之間橫亙著一條“信息鴻溝”。

他指出，問題的核心在于渠道錯配。這些掛牌信息密集曝光于一線投資客或高頻網(wǎng)絡用戶視野中，但他們并非幾萬、十幾萬元一套的低線城市房產的“有效客戶”；而身處當?shù)亍⒆钣锌赡芙邮诌@些房產的剛需購房者，卻往往因不熟悉或極少接觸專業(yè)的資產拍賣平臺，從而與這些高性價比的房源失之交臂。這種供需雙方難以精準對接的困境，在很大程度上制約了銀行直供房的整體去化效率。

對于未來走向，該人士認為，“銀行直供房”的規(guī)模可能繼續(xù)擴大。隨著房地產市場調整持續(xù)，更多抵押房產可能進入不良處置環(huán)節(jié)，銀行需要更高效的處置渠道。

“銀行直供房”的興起反映了當前房地產市場的深度調整。一方面，低價房源為市場提供了新的選擇；另一方面，高流拍率表明買賣雙方的價格預期仍存在較大差距。

隨著這些房產規(guī)模不斷擴大，它們不僅考驗著銀行的資產處置能力，也可能對當?shù)胤康禺a市場產生深遠影響。銀行需要在快速變現(xiàn)與資產價值最大化之間找到平衡點，而這并非易事。

策劃|韓瑞蕓 宋戈

記者|劉嘉魁

編輯|易啟江

視覺|劉青彥

排版|易啟江