每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜黃博文    

廣州珠江新城板塊又有“核心地塊”距離掛牌出讓近了一步。

近日，被稱為珠江新城“最后一塊寶地”的馬場地塊迎來重磅進展，《關于由政府收回廣州賽馬場運營管理有限公司馬場地塊和國有土地使用權收回的補償方案》（以下簡稱《補償方案》）對外披露。

根據《補償方案》，廣州市天河區珠江新城“馬場地塊”（位于黃埔大道以南、潭村路以西，具體以政府批復文件為準）將迎來百億級補償，該補償金額在國內眾多城市更新項目中位居前列。

該地塊作為廣州CBD最后一塊未充分開發的核心低效用地，以36.2萬平方米的核心體量，采用有償收回、貨幣補償方式，補償款總額約100億元（具體以政府批復的補償方案為準），由做地主體廣州越秀集團股份有限公司負責支付。

方案明確，扣除稅費及必要支出后，約66.4億元補償款將由廣州賽馬場運營管理有限公司根據章程按各股東持股比例分配（最終以專項審計報告為準）。

這一牽動多方利益的方案將于2025年11月26日進行表決，若順利通過，地塊距離掛牌入市又將更近一步。

從1992年賽馬場開業到如今的更新改造，這片連接珠江新城與金融城的黃金地塊承載著城市變遷記憶，被業內預測有望成為廣州“地王”的有力競爭者。

“馬場地塊”內部店鋪已搬空 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

珠江新城“核心地塊”入市在即

11月19日上午，《每日經濟新聞》記者在廣州天河區“馬場地塊”了解到，之前該地塊的主要業態包括家居、餐飲、汽車、娛樂等商業項目，目前“馬會家居”以及“馬場地塊”的商業店鋪均已搬空，不少商業店鋪已張貼停業及搬遷的公告。

“馬會家居”相關店鋪已搬空 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

相關商鋪門前已張貼各類公告 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

同日上午，該片區的一位房產中介告訴記者：“該地塊的店鋪自去年下半年起陸續搬走，現在地塊內的房子就等著拆遷，以及土地平整之后再掛牌。現在已經明確補償方案，預計要加速推進。”

對方還提到，等到上述地塊掛牌出讓時，極有可能成為廣州的新“地王”。

據此前廣州市規劃和自然資源局在現場公示的規劃情況，馬場片區總用地約38.42公頃，規劃總建筑面積約73萬平方米，包括公共服務及市政設施、商業商務、道路、綠地、居住用地等。其中，居住用地5.41公頃，商業服務用地13.26公頃。

大眾之所以認為“馬場地塊”距離掛牌出讓越來越近，主要是該地塊的補償方案于近日正式對外界公布了，累計總補償百億元，背后牽扯國資、區屬平臺、村集體等多重主體。

根據《補償方案》，近100億元的補償款并非全額直達股東口袋。廣州賽馬場運營管理有限公司收到款項后，需先扣減稅費及必要支出，剩余約66.4億元將依據公司章程和持股比例分配，最終金額以專項審計報告為準。

廣州賽馬場運營管理有限公司股東信息 來源：天眼查

天眼查數據顯示，廣州賽馬場運營管理有限公司7名股東以國資企業為主導：第一大股東廣州越成投資運營有限公司持股49.85%，可分約33.1億元補償；廣州市天河投資集團有限公司和廣州市新塘商業運營管理有限公司合計持股31.15%，對應約20.68億元補償；村集體合計持股19%（其中石牌村合作經濟社占15%、潭村相關經濟社占4%），可獲約12.62億元補償。

除了巨額補償金額引發關注以外，方案明確股東可選擇向開發主體購買改造后的地塊物業，這意味著原股東既能即時兌現現金收益，也能通過回購物業共享地塊長期增值紅利。

“現金分紅加優先回購物業的分配模式，在城市更新項目中并不常見，更多采用純貨幣補償或物業置換方式。這種創新模式的優勢在于既保障村民短期現金收益，又通過優先回購權讓村民共享地塊長期增值紅利，減少拆遷阻力。”11月19日下午，中國城市專家智庫委員會常務副秘書長、浙大城市學院副教授林先平在接受記者采訪時分析。

林先平表示，這種模式的好處在于平衡短期補償與長期收益，降低項目推進難度，同時為村民提供可持續收入來源，對其他大體量城市更新項目具備借鑒意義。

記者注意到，“馬場地塊”項目加速推進的重要節點在2024年。2024年，廣州天河區在高質量發展大會上明確表態要推進跑馬場地塊更新改造；同年6月，該地塊納入天河區低效用地試點項目庫。

1992年開業的廣州賽馬場，歷經30多年風雨，它曾見證了城市的繁華，1999年停業后逐漸轉型為汽車賣場、家居廣場等低效業態。該地塊從2023年末開始推進清退工作，截至2024年年底，相關商戶已基本搬空。如今，隨著補償方案推出，該地塊距離入市、掛牌又近了一步。

地塊周邊有新盤最高成交單價超30萬元/平方米

在部分業內人士看來，該地塊的補償金額之所以能達到百億級別，主要是由該地塊的區位所決定。

作為珠江新城與金融城的幾何中心，這片土地不僅是廣州傳統豪宅聚集區，更承載著銜接兩大CBD、打造超級集群的城市使命。

從區位來看，地塊北至黃埔大道，南至花城大道，西至馬場路，東至華南快速干線，恰好處于廣州核心發展軸上。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜向記者表示，百億級別的補償金額在國內也屬于“頂格水平”，含金量較高。

記者注意到，“馬場地塊”周邊典型豪宅項目較為集中，匯聚了僑鑫匯悅臺、凱旋新世界、保利天曜、保利玥璽灣等頂級豪宅項目。

距“馬場地塊”約2.2公里的保利玥璽灣（原保利面粉廠項目）在11月開盤時，首日銷售額突破100億元，成為2025年全國首個“開盤當日破百億”的項目。該項目成交均價高達17萬元/平方米，最高單價超30萬元/平方米。

從區位板塊看，目前廣州天河區的珠江新城片區和金融城片區已經成為廣州諸多豪宅云集的區域。林先平預測，“馬場地塊”在天河區的稀缺性決定了它的價值，對后面拿地的開發商來說，可通過產品升級維持溢價。

“但需要警惕的是，片區內本身豪宅已經較為集中，可能造成區域豪宅供應過剩，建議開發商采取分期開發策略控制風險。”林先平稱。