每經記者  湯白露  實習記者  尚希發自北京

        昨日（4月20日）下午1點，北京一家地產中介的置業顧問陳艷來不及去吃午飯，她一直守候在5號線天通苑南站的出口處。

        “現在房源在增加，業主在加速拋售，所以公司規定要加班促銷。”陳艷對《每日經濟新聞》記者表示。她所在的地產中介店面，卻在遠離地鐵口800米的小區里。

        在她提供的多套房源中，最大的戶型面積為253平方米，其次是150多平方米、130多平方米的房子。記者在報價單上看到，最小的一套100平方米的兩室一廳均價為1.8萬/平方米，總房款為180萬元。

        當《每日經濟新聞》記者咨詢這套房子時，陳艷說：“如果貸款買下這套報價180萬元的二手房，購房者需要多支付88萬元的各類費用，其中貸款利息占了一大部分。”

        總的算來，這套180萬元的房子購房者最終需付268萬元。同時，至少需要準備90萬元現金，才能辦貸款手續，否則不能成交。

180萬如何“賣成”了268萬？

        這套100平方米的房子，購房者為何需要多支出88萬元的費用？

        “增加的88萬元是指包括過戶手續費、契稅、貸款利息、土地出讓金在內的各類其他費用，其費用來源非常清晰。”陳艷表示。

        首先是貸款利息，如果貸款100萬元，分20年償還，現在的二手房貸款利率為6%左右。按此計算，需要交納60萬元的總利息。“每月應交的月供為6627元，如果不提前還款的話，需要持續支付20年，也就是大約一共需要支付160萬元。”陳艷表示。

        其次，由于天通苑是經濟適用房，需要支出10%的土地出讓金（即180萬元房款的10%=18萬元）。第三項是契稅，有可能按照3%的比例繳納，也就是大約5.4萬元。第四項是中介費，按照總房款的3%繳納，約5.4萬元。

        經過上述仔細的計算，《每日經濟新聞》記者終于弄明白了購房者需要支付的總房款，這比報價180萬元多支付了至少88萬元。

        “原本國家要求業主與購房者共同分擔除貸款利息之外的一部分稅費，但現在的慣例是全部由購房者承擔。其實也可以由業主分擔一部分費用，問題在于，如果是這樣的話，報價就不只180萬元了。會在這個報價的基礎上再加上業主承擔的那部分費用，其實都一樣。”陳艷說，“如果買這套報價180萬元的房子，購房者至少得準備90萬元現金，才能辦理買房的貸款手續。”據介紹，購房者可采取變通的方法，先將40萬元存入業主賬戶，通過銀行凍結后再辦理后續付款程序，“當然，這筆資金越多越好，但是至少得20%以上，這樣業主才能信任購房者。”第二步，將聘請第三方評估公司對這套房子作評估，一般而言會低于市場價。陳艷說，這套100平方米的房子雖然市場價為180萬元，但是會評估為140萬元。

        第三步，銀行按評估價的70%放貸后，房東還需收取實際房價的82萬元余款，扣除已付的40萬元，購房者需付余款42萬元。

        “按照這3個步驟交納現金后，中介公司將負責辦理過戶手續，但是需要收取總房款3%（也就是5.4萬元）的手續費。”陳艷表示。

        按照上述程序計算下來，購房者至少需要準備90萬元現金才能辦理完這套房子的貸款手續。

成交量減少  房源增加

        “相對于通州而言，目前天通苑的房子其實處于低估階段，通州之前最高賣到了2.8萬元每平方米，但是這里最高報價還不到2萬。”中大恒基的一位銷售經理對記者表示，如果是150平方米的大戶型，按均價1.3萬的價格可以成交。如果是100平方米的戶型，至少不能低于1.6萬元。

        但記者獲悉，天通苑周邊的二手樓盤（如奧北中心、明天第一城）報價已經達到最高2.5萬每平方米。“2.5萬是50～60平方米的小戶型，大戶型目前不可能到這么高的價位。”中大恒基上述銷售經理表示。

        對于這一判斷，陳艷表示贊同，雖然最近2個月以來房子在急劇漲價，成交量也在持續攀升，但是由于國家一再出臺調控措施，最近兩周成交量在下降。我每天至少能接到兩家以上的放盤業主，這一速度比兩周前增加了不少。而且通州也傳出了大幅度降價促銷的消息，炒房者都在拋售，這已經是必須面對的事實。目前天通苑附近的房源有幾千套，其中數百套房急于出售。

用抵押款買二套房風險加大

        “現在買房，最好的辦法是一次性付清，否則支付的其他費用太高了，有點不合算。”陳艷表示。

        據介紹，由于首付款必須達到90萬元以上，這一門檻將絕大多數購房者擋在門外。如果首付款交得太少，名義上是買了房，但是需要支付的利息與其他費用更高，“花了不少冤枉錢，還不如租房合算。”陳艷表示，很多購房者是通過抵押第一套房，用銀行貸款購買第二套房。“但現在這一做法具有非常大的風險，因為這些炒房客很難出手。”

        在她看來，目前的政策調控只是暫時的，“按照歷年慣例，到今年6月以后，房地產交易的高峰期來臨，那時候才能真正分辨清楚形勢。”



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