“萬科集團、北京萬科公司第一次做面積如此之大的商業購物中心。”在位于北京昌平的金隅·萬科廣場即將開業之際，萬科集團執行副總裁兼北京萬科總經理毛大慶向《證券日報》記者表示，“目前萬科廣場的招商工作已經完成95%以上，預計年凈租金將在8000萬元至1億元之間。”

萬科此舉被業內解讀為，其“試水”階段已經結束了，在商業地產領域，萬科將正式“下水游泳”。

值得注意的是，雖然萬科頗為低調地踏上了商業地產擴張之路，但其選址傾向于一線城市，僅北京一城，持有型商用物業的貨值就達到了100億元，而且更確定了“輕資產，會運營”的商業地產與資本市場結合的經營模式。

對此，毛大慶也向記者直言，“萬科現在的狀態是‘開著車換輪子’，在不放棄現有銷售額、銷售規模的前提下，同時開展新的業務”。而這一“新的業務”，用毛大慶的話則稱之為，“準確地說，該叫做商用地產，同時，這些項目實際上是為了更好地服務住宅開發”。

商用物業將成新盈利點

事實上，關于萬科是否要做商業地產，如何做商業地產的爭執，外界傳言不斷，其中不乏董事長王石(微博)堅持開發住宅，反對做商業地產的聲音，但也有郁亮與其意見相左，力主推進開發運營商業地產的論斷。

對此，毛大慶首度明確表態：“在今天的商業環境和外部環境下，純粹的住宅用地已經很難買到。萬科在這種情況下選擇搞商業，這種選擇是謹慎且理性的。”

毛大慶還透露，王石看了萬科在東莞開發運營的松湖生活廣場后，進一步明確了立足發展“為人服務”的社區商業配套是萬科向“城市綜合配套服務商 ”轉變的重要抓手。

《證券日報》記者也獲悉，萬科不但在業內挖到了專業運營商業地產項目的精英人才，更是在兩年前就組建了專業的運營團隊，還有多位公司高管從不同維度抓商用地產這項業務。同時，其商用物業類型也確定為萬科廣場（區域型購物中心）、生活中心（集中的社區商業）和鄰里家（社區商業街）三大產品線。

此外，萬科選擇了總部加一線孵化的發展模式。“我們的大型商業現在更多集中在北京、深圳、上海等資源較好的城市。而總部負責更多的是制定標準、提出要求和準確定位，具體細節則由一線公司根據實際情況自己進行管理。”毛大慶介紹。

“其實不能簡單地說萬科要搞商業地產，商業地產只是萬科轉型成為城市綜合服務型企業的一個很重要的通道或者抓手。”毛大慶向記者強調，“這既是萬科的轉型方向，又是我們新的盈利增長點”。

百億元在京布局持有商業

“除了缺少世界六大品牌的奢侈品之外，完全可以與市中心購物廣場媲美。”毛大慶這樣評價將于11月27日正式開業的萬科集團首個大型商用物業——金隅·萬科廣場項目。同時，他也坦言，“現在怎么能保障運營才是我心里唯一擔憂的問題”，不過，“這就像踢球，‘上場踢了’才知道結果”。

在記者的采訪過程中，毛大慶言語之間顯露的信心更大于擔憂，他向《證券日報》記者表示，“目前，萬科在北京有5個商用物業項目，持有型物業面積約為50萬平方米，投資總額將達100億元”。同時，他還透露，“以后在北京，萬科的商業項目預計將會一年開業一個”。

對此，有業內人士向本報記者表示，萬科已經開始沖擊2000億元的銷售額，對于這樣一個穩居第一的龍頭房企來說，單純地追逐銷售規模已經沒有什么意思，接下來到底要發展成為什么樣的企業才更關鍵。

“目前來看，我們北京萬科商業和住宅的比例是2：8。”毛大慶向《證券日報》記者強調，“但我所說的80%是銷售型物業，包括新建住宅產品、寫字樓和商鋪等可售型產品，而20%的商業部分則是屬于萬科自己運營的持有型物業”。

值得一提的是，多位掌舵商業地產的房企高層都曾向記者表示，商業地產是靠運營盈利的。尤其對持有型物業來說，資金支撐力度和是否持久運營決定了其命運。

“資本化”后轉輕資產運營

實際上，在接受采訪的過程中，毛大慶也坦言，一般來講，一個大型商業項目從拿地到開業至少需要兩年時間，體量為幾萬平方米的小型生活廣場則不足兩年，萬科的住宅項目從拿地到預售平均僅為6個月-8個月時間，而以北京昌平的金隅·萬科廣場為例，培育期則為開業后的6個月-8個月，這意味著大體量的商業項目要花上兩年半有余的時間才有回頭錢。

如此一來，開發和運營持有型商業地產項目實際上是企業在經營重資產，其資金壓力可見一斑。

“資金對于我們的壓力不大。”毛大慶向《證券日報》記者表示，從開發角度上看，商業項目用地和建設成本，來自于貸款和自有資金等，所以在前期的開發成本上并不承擔太多的資金壓力。

“只是進入運營期以后，怎么做的更好？”在毛大慶看來，“北京這幾個商業項目若將來都開業了，每年將收取租金3億元至4億元，但這并不是最終的追求”。

“我認為商業領域與資本市場進行結合才是真正的專業化商業地產的操作模式。”毛大慶稱，商業地產有兩種套路，賣了再管或賣了不管。據記者了解，凱德商用的運營方式是很典型的賣了再管，只持有一部分股份，而將大部分股份出售，但是要從管理里面要效益、收費用、實現盈利，把這類商業項目的重資產轉化為輕資產經營。

毛大慶坦言，在經營模式上，“我們要學習凱德商用，但也要堅持自己管理特色”。他透露，以萬科目前的情況來看，預計一個商業項目進入中后期后，萬科將以股權或者債權等多種方式“資本化”這個項目，“我現在的目標是能夠達到開一個商業項目就可以‘資本化’一個，然后以收取管理費等方式來自己運營”。

如此一來，萬科能否打出自己運營商業項目的品牌，是否能給投資者一個很好的投資回報率等將決定其最終是否能夠得到資本市場的認可，進而將決定萬科商業項目擴張規模和節奏。當然，這一切還有待觀察。

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