每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜陳夢妤    

今日（12月18日），海南自貿港正式啟動封關運作。

“一線放開、二線管住、島內自由”的政策制度落地實施，也標志著海南進入全面開放的新階段。

海南曾因全域限購、5年社保/限售等政策，被業內稱為“樓市調控最嚴省份”。2024年初，海南優化調控政策，如海口將限購區社保要求維持5年不變，非限購區降至2年，限售年限從5年縮短至2年，同時放寬企業購房等條件。

《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者）注意到，就在今日和封關前一日（12月17日），中國綠發連續斥資近50億元拿下三亞中心區約252畝地塊，此前不少能源企業也紛紛南下“掃貨”。

從市場情況看，海南整體房價也有所回穩。

海南省統計局數據顯示，2025年1—10月，全省新建商品房銷售額1279.51億元，同比增長17.4%；銷售面積775.18萬平方米，同比增長8.0%；成交均價16506元/平方米，同比上漲8.7%，每平方米較去年提升1323元。

土拍市場洶涌

今年以來，海南核心地段地塊成為企業爭奪焦點，不少“老玩家”開啟了持續加倉模式。

12月18日，中國綠發以底價29.49億元競得三亞市中心城區控規HP03-08-09-01地塊，折合樓面價約1.32萬元/平方米。該地塊占地約152畝，容積率2.2，限高60米，北側臨水兼具河景與二線海景資源。

值得注意的是，出讓文件要求，競得人須自交地之日起5年內在三亞市域新增投資總額不低于100億元。

這也是繼12月17日約20億元拿下三亞灣HP02-03-05B地塊百畝宅地之后，中國綠發再次出手，短短兩天斥資近50億元拿地。

中國綠發是海南樓市典型的“老玩家”，其前身魯能集團是最早進入海南的大型房企之一，2020年魯能集團股權整體劃轉至中國綠發后，延續海南布局。

近兩年，中國綠發加速回歸海南市場，2024年以7.11億元在文昌、三亞拿地試水后，2025年進一步加大投入：2025年10月以13.59億元摘得三亞灣新城一宗合宗地塊（由兩宗相鄰地塊組成），需承擔約16億元無償配建任務，實際投入接近30億元。

除了“老玩家”持續加倉，海南樓市還吸引了多家跨界資本尤其是能源企業的強勢入局。

公開資料顯示，今年6—9月，三亞迎來土拍浪潮，總成交金額超95億元，占2024年三亞財政收入的六成以上。遼寧方大集團、陜西恒源系等能源大鱷豪擲重金拿下核心地塊，部分“煤老板”也將海南作為轉型與資產配置的重要目的地。

與此同時，外來民企也嶄露頭角，在至理數據發布的1—11月海南房企銷售榜中，上海民企大華集團成交套數、面積躋身前三，表現亮眼。

海口樓市 每經資料圖

12月18日下午，一位海口房企人士向每經記者表示，今年海口的土拍市場出現了一些新變化，近期海口、三亞等掛出的地塊多采用“定點勾地”模式，通過設定競買資質、投資要求等條件，實現產業與住宅的協同布局。這也反映出政策在對市場進行精準引導，這么做更容易吸引優質房企入場，避免了一些企業盲目拿地的風險。

有山東客戶“掃貨”上百套房

今年以來，海南樓市擺脫此前平淡態勢，呈現跑贏全國行情。

海南省統計局數據顯示，1—10月，全省新建商品房銷售額1279.51億元，同比增長17.4%；銷售面積775.18萬平方米，同比增長8.0%；成交均價16506元/平方米，同比上漲8.7%，每平方米較去年提升1323元。

而在海南眾多城市中，三亞的“頂流”地位依舊無可撼動。

海南省統計局數據顯示，1—10月，三亞經濟圈銷售額達742.45億元，同比飆升48.4%，增速領跑全省四大經濟圈；三亞市新房銷售額同比增長56.4%，成交均價達31467元/平方米，同比上漲超30%。

克而瑞報告顯示，在2024年交易量高位基礎上，三亞2025年上半年商品住宅成交增幅接近五成，房地產投資前景排名升至第30位，較去年提升28位。

2025年1—11月海南房企成交排名情況 來源：至理數據

另據至理數據，今年1—11月，海南房地產成交套數位居前三的企業分別為保利發展、華潤置地以及大華集團。

12月18日下午，保利海南區域方面向每經記者表示，公司旗下項目在海南市場表現突出，其中三亞保利天珺穩居成交面積與套數雙料冠軍，保利伴山瑧悅亦位列區域成交前列，均為“天悅人和”產品系標桿之作。

“近期，海南旅居市場進入旺季，乘著全島啟動封關運作之勢，三亞上客量環比有所提升。隨著封關政策的具體落地推進，市場進一步感知到政策的便捷與利好，預估年底成交量將迎來一波穩步上漲。”保利海南區域方面進一步補充。

華潤置地海南區域方面則向每經記者表示，目前公司在海南的成交主要依托海棠悅府、三亞觀嵐、華潤石梅灣等項目，三個項目的銷售額分別是三亞海棠區第一、三亞市區第二，以及萬寧第二。

“這幾個都是大規模片區統籌類型項目，即由文旅、商業運營或環境整治帶動區域開發、提升區域整體人居價值的開發路徑，最終形成‘居住+環境+文旅+投資’的一體化模式，契合海南‘島內自由’政策下的高端人才、高端游客以及高端資本流入需求，吸引全國實力客群。”華潤置地海南區域方面續稱。

每經資料圖

大華集團海南區域一位人士也向每經記者透露，因看好項目產品力以及海南發展潛力，有來自山東的客戶購買了大華錦繡海岸項目上百套小戶型商辦產品。

“對部分購房者來說，通過自持核心資產，既能享有未來資產增值的潛力，又能借助海南‘雙15%’稅收等優惠政策優化企業財務結構，實際上是為參與自貿港的長期發展提前鎖定了一張全能通行證。”上述企業人士認為。

注：雙15%稅收優惠，是指?企業所得稅優惠，對注冊在海南自由貿易港并實質性運營的鼓勵類產業企業，減按15%的稅率征收企業所得稅；?個人所得稅優惠?，對在海南工作的高端人才和緊缺人才，其個人所得稅實際稅負超過15%的部分予以免征。?

在同策研究院聯席院長宋紅衛看來，海南封關將從需求端推動當地樓市與租賃市場增長。未來海南將迎來三類主體增量：制造業大廠、外資企業等投資人群，貿易服務類人才，以及旅游度假人群。這一趨勢已顯現升溫跡象，今年三季度海南全省房價每平方米同比上漲超1000元，三亞、海口、陵水等區域的結構性升溫更為明顯。

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封面圖片來源：圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝