新華網上海12月5日電（記者葉鋒、魏宗凱）調控未曾放松，房價照漲不誤；重點城市持續領漲，部分城市則深陷泥潭；“看漲”者立場堅定，“看空”者言之鑿鑿……2013年的中國樓市，充滿了近年來少見的變數和反差。

“處理好政府和市場的關系，使市場在資源配置中起決定性作用和更好發揮政府作用”，房地產市場調控問題需有“新理解”。這一年的樓市，表面看仍是“漲”字當頭，但市場已呈現新的走向，調控或將迎來“大變局”。

調控思路有待重審

這一年，房地產調控未曾放松。

今年2月國務院常務會議從強責任、抑需求、增供應、促保障和嚴監管五個方面出臺了“國五條”，由此奠定了今年全年樓市調控的“主基調”。年初以來，雖然個別城市在公積金貸款額度等方面有過些許“微調”，但總體看來調控未曾放松，限購、限貸、限價等行政手段幾乎已經“用足”。

但市場依然頑強“逆勢上行”。根據中國指數研究院公布的百城價格指數，今年11月全國100個城市新建住宅平均價格環比上漲0．68％，這是自2012年6月以來連續第18個月環比上漲。

土地方面，上海易居房地產研究院統計的10個典型城市中，今年前11個月合計土地出讓金已創造了歷史新高，與2012年、2011年同期相比分別大增121．8％和38．4％。

首次置業和首次改善等剛性需求成為助推房價上漲的主要動力。比如，上海的相關調查顯示，近年來成交的商品住宅中，首套房比例已超過80％，而每年有住房改善性需求的家庭則占全部家庭的12％。

此外，出于投資保值目的的理性購房需求依然不可忽視。一上市公司董事長近日告訴記者，今年以來公司已有多位年薪數百萬的高管出手在京、滬買房，且都不太需要申請貸款。有數據顯示，部分城市中高端住宅已重新趨于活躍。

房價的“屢調屢漲”，似也啟示著以房價為重心的調控思路需要重新審視。“事實證明，一味在需求端采取遏制措施、試圖控制房價的做法，效果并不理想，也不可持續。”上海財經大學不動產研究所常務副所長陳杰說。

地區差異尤為明顯

與以往的“一片普漲”不同，今年國內樓市的地區差異尤為明顯。

重點城市尤其是一線城市“漲勢逼人”。今年以來，京、滬、廣、深四個一線城市新建商品住宅價格持續領漲全國，國家統計局公布的10月份同比漲幅更是全部超過20％。此外，杭州、武漢、南京等重點城市也迅速“跟進”。

“根據國統局的數據，當前新建商品住宅價格上漲同比超過10％的城市達到了21個。這21個城市完成年度調控任務已經基本無望。”中原地產研究總監張大偉認為。

另一方面，一些此前炒房盛行的城市和供應明顯過剩的三四線城市，其樓市則陷于“泥潭”。比如，根據國家統計局的數據，10月溫州的新建商品住宅價格環比、同比分別下跌0．1％和1．5％。事實上，自2011年8月以來，溫州的房價已連跌20多個月，一些樓盤價格已經跌去一半。另據媒體報道，鄂爾多斯、神木等地，樓市一片蕭條。中國指數研究院發布的數據顯示，江蘇納入統計的17個城市中，有7個城市房價目前已出現下跌。

地區間巨大的“冷暖”差異，凸顯了樓市的復雜性。“一刀切”的調控措施，很難持續奏效。業內人士認為，尊重各地市場差異，向地方政府“放權”，應該是未來樓市調控的重要方向。

“擠泡沫”需有新舉措

今年，唱空中國樓市或提出預警的聲音時有耳聞。比如，今年諾貝爾經濟學獎得主羅伯特·席勒認為“中國房地產泡沫嚴重”。持類似觀點的還有耶魯大學金融學院教授陳志武，他曾建議“中國老百姓淡化房地產占整個家庭投資的比重”，11月底在接受媒體采訪時稱“房地產泡沫離我們越來越近”。世界著名投資大師吉姆·羅杰斯近日表示，很想在中國買房，但“又擔心被中國房市泡沫套牢”。而謝國忠等多年的“空頭”今年則繼續堅稱中國樓市“泡沫將破”。

另一方面，對中國樓市繼續看漲的也大有人在。任志強、王健林認為中國房價不可能下跌，而王石近日在有關會議上強調警惕房地產市場的泡沫，但他并不認為中國房地產市場的泡沫將會很快破滅，而是會持續很長一段時間，北京、上海等熱點城市的房價也不會大幅下降。國家信息中心等近日則發布綠皮書認為，明年我國房地產市場整體將保持小幅增長，預計全年房價漲幅在5％。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭稱，“中國樓市五年內不會崩盤”。但他也認為，如果地方持續依賴“土地財政”、經濟持續倚重房地產業，加之貨幣持續“放水”，房地產業自身及其積累的系統性風險將不容忽視。

業內人士認為，將來房地產調控，在思路上，尤其要處理好政府和市場的關系，將“住房問題”和“房價問題”區分開；在路徑上，應將調控重點從“需求端”轉變為“供應端”；在體制機制上，應尊重地區差異，給地方政府充分的自主權。

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