每經編輯｜每經記者 謝振宇 杜冉樂 發自成都    

每經記者 謝振宇 杜冉樂 發自成都

素來對房地產市場發展 “嗅覺”靈敏的港資房企，在近期的連續性動作，或體現了其對內地樓市后市的謹慎。這其中，又以香港地產巨頭九龍倉集團為代表。

《每日經濟新聞》記者注意到，3月下旬以來，九龍倉從華東區的杭州、常州多個項目開始掀起一輪降價潮，近日又蔓延至西南地區。

九龍倉一位高管近日公開表示，2014年公司將采取快銷的方式回籠資金，力求實現既定銷售目標。不過，這似乎與港資房企以往堅持的“慢開發、高回報率”開發模式相悖。業內人士認為，在房地產開發未來利潤趨薄的大背景下，港資房企應告別傳統開發模式，更多學習內地房企的高周轉模式。而轉型“高周轉”，亦是九龍倉、萊蒙國際等港資房企近年來正在嘗試的發展路徑。

昨日（3月31日），九龍倉成都公司通過郵件向《每日經濟新聞》記者回復稱，“階段性的優惠促銷和尾盤的處理都屬于正常營銷行為”。對于多地低價促銷及是否向“高周轉”模式轉型的嘗試，記者將采訪提綱發至九龍倉方面，但截至發稿時，未能收到回復。

今年將加快銷售步伐

九龍倉的低價促銷，繼在華東開端后，近日又蔓延至西南區域。

3月下旬，九龍倉在杭州的項目先是以低于外界預期價開盤發售。繼而，在常州，九龍倉旗下年華里宣布大幅降價，此前均價6000元/平方米左右的房源，直降至5000元/平方米；此外，九龍倉在常州打造的高端樓盤國賓一號的價格也出現松動。

近日，九龍倉在成都的一個樓盤項目也出現了降價。該項目售樓部內部人士向《每日經濟新聞》記者透露，此次推盤一般在9000元~9500元/平方米，這是公司的一次低調促銷。

“九龍倉一方面是出于現金流、回籠資金，企業總體推盤計劃的考慮；另一方面或是其對房地產市場前景，特別是房價持續上漲并不樂觀的判斷。”中原地產華西區總經理莊澤寶表示。

對于九龍倉多地降價促銷行為，中原集團研究中心總監張海清分析認為，目前九龍倉常州、杭州兩地的可售住宅面積分別為128萬平方米、68萬平方米，在目前市場觀望情緒漸重，信貸環境不甚樂觀的情況下，九龍倉傾向于先于市場主動降價，以價換量。

這也與近日九龍倉方面對外透露出的信息不謀而合。

3月27日，九龍倉舉行2013年全年業績會，九龍倉方面指出，2014年內地的銷售目標是230億元人民幣，較去年增長10%。

但數據顯示，2014年前兩月，九龍倉在內地的銷售不到20億元，銷售情況比去年差。“以這個步速全年是做不到230億元的。”九龍倉副主席吳天海在會上公開表示，為了快速回籠資金平衡毛利率壓力，九龍倉今年的主要銷售策略就是多銷。

同策咨詢研究總監張宏偉則認為，九龍倉多地降價促銷，體現了欲快速回籠資金的目標以及對現階段的企業市場策略進行調整。

昨日下午，九龍倉成都公司通過郵件的方式向《每日經濟新聞》記者回復稱，“階段性的優惠促銷和尾盤的處理都屬于正常的營銷行為”。

港企試水“快周轉”

九龍倉大舉進入內地始于2007年左右，但恰逢內地地價、房價后期開始大幅飆升。

數據顯示，截至2013年底，九龍倉在內地土地儲備的總建筑面積1180萬平方米，分布于15個城市。其內地資產一半以上集中于華東地區，成渝地區占比超過30%，華南華北占比僅15%左右。

莊澤寶認為，從公司整盤棋局的考量，九龍倉的一些地方分公司，也會就一些項目加快銷售速度，來“哺育”其他項目的運轉。

“從房地產開發的發展趨勢來看，快周轉是方向之一。港資企業在香港的模式不一定在內地適用，需要進行改變。”莊澤寶分析認為。

今年1月，九龍倉中國地產發展有限公司主席周安橋曾公開表示，“一般來說，香港的地產公司開發周期都比較長，資金周轉也比較慢，這和香港土地稀缺的市場環境有關；但放在內地市場，這樣的運營模式完全不合適，提高資金周轉，快速開發、快速回籠資金才是主流模式，九龍倉已經意識到了這一點。”

目前，內地規模化房企基本沿用“5、9、12、30”模式：拿到地5個月內開工，9個月賣樓，12個月樓現金流轉為正……類似的快速周轉模式幫助了內地不少中型企業迅速擴大規模。

在張宏偉看來，即使是一向堅持走精品化的港資企業或內地企業，從市場發展趨勢來看，今年也進行了一些調整，開始試水“高周轉”。

“此前堅持走精品化、主要做高端房地產開發的房企，從趨勢來看，一是嘗試一些首次改善產品，實現盡快銷售和周轉；二是在項目配比方面，也在嘗試做一些剛需項目的開發。”張宏偉認為，從當前本身市場情況來看，追求規模、高周轉是發展趨勢。

除了九龍倉，其他一些港資房企也在謀求轉型，告別傳統開發模式。近年來，具有港資背景的萊蒙國際也正嘗試著向“高周轉”模式的轉型。

但亦有一些港資企業代表表示，當前企業并不打算走高周轉的模式。“我們沒有打算降價，我們主要低開高走，和一些企業高開不同。”昨日，某港資房企負責人向《每日經濟新聞》記者表示。

此外，3月27日，九龍倉集團2013年財報公布。數據顯示，去年集團核心盈利增加2%至112.98億港元，期內收入增長3%，至318.87億港元。值得注意的是，九龍倉集團于去年底的負債凈額增加了25億港元至581億港元，同比增加4.5%。在財報發布后不久，瑞銀、瑞信、摩根士丹利及麥格里分別發出報告，下調了九龍倉的目標價。

“謹慎樂觀”成關鍵詞

對于九龍倉在內地多個城市的降價行為，中國房地產學會副會長、北京大學教授陳國強告訴《每日經濟新聞》記者，港資房企的開發理念更為理性一些，講究隨行就市，與不少內地品牌房企的“豪賭”特征明顯不同。九龍倉在內地項目偏于高端，也面臨市場壓力和銷售風險。當市場阻力大時，就會更傾向于快速出貨。

“今年我對樓市會謹慎樂觀，市場波動很正常，但要有市場看淡的思想準備。”陳國強表示，從近期各項改革來看，主要靠市場自身的因素來引導企業，當然這里最主要的是供求因素，那么對于房企來說，就要更加注重產品、服務。

綠地集團執行副總裁、西南事業部董事長、總經理孫志文不久前在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，“我們前年下半年已經制定了對地級市進入的明文規定，原則上，不再進入三四線城市，也是為了規避風險。”

不過，孫志文補充說，“今年整體大勢不會大起大落，每個城市都是區別對待，要分析透徹，要做好階段性震動的準備，要有備無患。”

陽光100集團常務副總裁范小沖在接受 《南方周末》采訪時曾表示，如果金融市場收得緊，住宅市場地價拍到了天價，房價也達到了頂點，短期內消費被透支，面粉貴過面包，中國的住宅市場肯定會有問題。一線城市是存在風險的，現在地價越來越貴，利潤在下降，住宅需求接近峰值，二三線城市是第二輪城市化的主戰場。

除此之外，行業標桿企業萬科也在思考當前樓市進入下半場后的轉型問題。今年初，萬科地產董事長王石就拋出了“2014年樓市非常不妙”的觀點。

億翰智庫中國上市房企研究中心常務副主任張化東告訴 《每日經濟新聞》記者，“今年樓市會呈現‘兩頭高、中間低’的趨勢，我還是持中性偏樂觀的態度。從去化周期來看，這次大致需要12個~16個月。”