每經記者｜董青枝    每經編輯｜魏文藝    

“搖號”“網紅盤”“誠意金”.....這些熱詞近來牽動著市場情緒，一定程度上拉高了深圳新房市場的熱度。

今年以來，深圳堅持“房住不炒”定位、嚴格執行限價等政策，加上“三價合一”出臺后，一二手房價倒掛現象明顯，令置業者看到所謂的套利空間，引發了對核心區域高品質物業的追捧，招商蛇口雙璽、華潤城等幾個高價項目搖號當天即售罄，異常火熱。

然而《每日經濟新聞》記者注意到，深圳新房均價已連續二十一個月平穩下降，市場處于高位盤整階段。華潤城等高價項目為何選擇此時入市，下半年深圳樓市走向如何？

                                                        圖片來源：視覺中國

多個高價項目搖號選房

近期，幾個高價項目的異常火熱讓深圳進入了公證搖號時代。

多位業內人士告訴《每日經濟新聞》記者，深圳的“搖號買房”并沒有出臺相應政策，但或將成為市場關注度較高項目的普遍選擇。

招商蛇口雙璽、萬科蛇口公館、華潤城三期、金亨利瑜璟苑均采用了公證搖號選房，其中華潤城三期則因位置、學位、價格等優越性受關注的群體面更大，將新房市場熱度推向了一個高潮。

在業內看來，這些高價項目備受關注的一個重要原因是新房限價嚴格，從而與周邊的二手房價格倒掛。雖然給能買到房的購房者釋放了福利，但也在一定程度上吸引了很多投資投機需求。

就華潤城三期而言，根據披露的數據顯示，項目741套房源9小時售罄，認籌6776批客戶，凍結資金超過135億元，單人次中簽率約10.9%，備案均價為85524元/平方米。而安居客和鏈家網顯示，華潤城潤府一期二手房掛牌價為10萬~11萬元/平方米，周邊二手房均價約9萬元/平方米。

多名購房者直言“買到即賺到”，甚至部分華潤城一期的業主借他人名額購買三期產品，其均表示看好深圳發展前景，認為房價還是會漲的。

其實，華潤城每一次的推售都獲得市場巨大關注。據多家媒體之前報道，2014年10月12日華潤城首開3小時賣光；同年11月30日，第二批683套產品再度創下3小時售罄成績。

之后關于華潤城三期的推售傳聞一直不斷，更有收取“喝茶費”消息傳出。就此，華潤城在2015年5月和2018年3月均發布過“嚴正聲明”，稱三期項目即將推出，嚴厲杜絕“喝茶費”。直到今年6月三期才獲得預售證，采取公證搖號選房。此外，工作人員告知，三期剩余的產品還需要等拿到預售證才能銷售。

記者近日與多名房產中介交流得知，新房限價及“三價合一”造成部分二手市場客戶轉向新房市場，新房住宅關注度高，頻繁出現供不應求，而周邊二手房因掛牌價較高很少有成交。

新房限價導致一二手房價格倒掛現象嚴重，中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁坦言，這滋生了投機空間，若取消限價，價格反彈厲害，但若不取消限價，一二手倒掛嚴重。目前并沒有好的解決辦法，只能在實踐中探索，加強審核購房人的資格。

而戴德梁行華南及華西區研究部主管及高級董事張曉端認為，限價是一個過程，相信一二手房價格的剪刀差會越來越小，目前的新房預售價格相當于給了市場一個參考價。

樓市整體低位趨穩

招商蛇口雙璽、華潤城三期等這批高價項目的入市推高了新房市場關注度，這是否意味著深圳新房市場火熱？

深圳中原監測數據顯示，2016年10月出臺的“深八條”加強了對新房銷售備案價格的管理，在批準預售環節的管控和價格指導措施的影響下，全市新房成交均價出現持續微幅回落，單月均價更實現“二十一連跌”。網簽數據顯示，2018年上半年一手住宅共成交12804套，均價54160元/平方米，環比下降0.3%，同比下降0.9%。

從供應來看，深圳中原數據顯示，去年深圳新房供應幾乎腰斬，新增供應不足之下，深圳房價仍處于高位盤整期。今年上半年全市共新增預售項目38個，同比去年上半年下降11%。其中一季度住宅供應斷層，連續兩個月無一住宅項目入市，一度出現“房荒”；二季度以來供應逐漸增加，萬科瑧山府、山語海二期、海上世界雙璽、萬科蛇口公館、中海天鉆、華潤城潤府三期六項目均于開盤當日告罄。

張曉端分析稱，總體上深圳新房市場呈現個盤異常火熱與整體低位趨穩并存的現象。最近連續的幾個豪宅盤在地段、區域、配套、物業等方面都可以說是稀缺的優質資源，再加上高端住宅長期處于“供不應求”狀態，受限價影響備案價遠低于市場預期，自然是搶到即賺到。但其實主打剛需的樓盤項目大多位于龍崗、坪山、光明等偏遠區域，因為配套相對落后等原因，開盤結果并不理想，處于正常順銷狀態。

為何這些高價項目會選擇此時入市？多名業內人士坦言，其實這些項目已多次被傳入市，只是現在才獲得預售證。

一名與多家開發商合作的機構人士透露，因為限價政策從嚴執行，產品備案價低于開發商預期，所以開發商入市意愿較弱，市場的供應量較少。但是二季度以來，受開發商銷售業績、資金回款壓力以及新盤定價謹慎等影響，部分購買力轉向新房市場，房企推盤速度明顯加速。

中原分析稱，從需求端來看，市場上確實存在對大戶型豪宅的需求；而從投資角度來看，在限價時期豪宅成交均價明顯低于周邊二手均價，升值潛力明顯。且豪宅屬于高品質住宅，即使在行情慘淡的時候抗跌能力也較強。

房企將加快推盤節奏

隨著新房市場關注度持續高漲，部分項目出現認籌數量遠大于房源數量，開啟政府監督搖號選房。而且萬科蛇口公館、華潤城三期還明確提出，“本次公開發售優先針對個人購房，企業購房需于個人選房結束后再參與選房。”

美聯物業全國研究中心總監何倩茹指出，這相當于用市場手段限制了企業買住宅炒房的途徑，從全國各地已出臺的調控政策來看，深圳有可能會跟進限制企業購房或限售等政策，同時公證搖號的購房形式未來或將成為深圳新開盤項目的趨勢。

下半年深圳樓市又將呈現哪些趨勢？中原數據顯示，2018年一季度住宅存量持續下降，二季度住宅批售大幅增加后，存量有所上升。截至2018年6月底，新房住宅存量266.3萬平方米，根據過去半年成交量計算，去化僅需12.4個月。

戴德梁行大中華區副總裁、華南及華西區董事總經理程家龍稱，下半年隨著資金壓力的增加，預計房企將加快推盤節奏以回籠資金，供應量或將有所增加。而整體房價在政府指導下還將總體保持近二十多個月以來平穩甚至小幅下滑的走勢，個別項目降價跑量的現象也將出現。仲量聯行華南區研究部總監曾麗預計，供不應求的現象仍將持續。

深圳市規劃和國土資源委員會副主任王東日前在“2018深圳房地產盛典暨行業綜合評價發布會”上公開表示，2018年以來深圳房地產市場呈現平穩態勢，今后深圳將繼續堅持“房住不炒”的目標定位，加大房地產市場的調控力度，且按照國家七部委發的專項整治通知，正在擬定新的市場整治工作方案，進一步整頓和規范房地產市場秩序。