每經記者｜王寶汗    每經編輯｜林菁晶    

2019年1月28日，武漢綠地中心主體結構正式封頂，這是中國最早一批以“中國第一高樓”標準設計的項目之一。伴隨封頂儀式，這座高樓最終定格在了500米。

只不過，高度早已不受關注，人們將目光投向了項目的開發商和業主——以綠地國際理想城為例，武漢眾多樓盤的業主和開發商從去年下半年開始關系就越發緊張，業主圍攻售樓處的現象時有發生。

今年1月22日，一份落款為“武漢市房產交易中心”的文件流出，文件中提出“對79個涉穩項目‘凡購房人提出解除合同的可以辦理備案注銷手續，不要求購房人提交除身份證明、戶籍證明、婚姻狀況證明之外的其他證明材料’”。

若該文件落實，武漢將成為眾多二三線城市中，首個官方發文支持“退房”的城市。

武漢某樓盤銷售中心  圖片來源 每經記者 劉柏 攝

見招拆招間，市場下行猝不及防

在得到這一“首個”之前，武漢在去年5月也拿到過一個第一——易居數據顯示，武漢一二手房價格差高達10.5%，位列全國第一。

據當地業內人士介紹，2016年以來，武漢房價就一路上漲，2017年日光盤超過100個。

為抑制市場過熱，繼2016年5月頒布限價政策后，2017年5月10日，武漢在房地產專項整治會議中提出“新開樓盤房價一律‘只能降、不能漲’”。至目前，武漢已上馬限購、限貸、限價、限精裝“四項限令”。

不少開發商見招拆招，將利潤放在了裝修上面。據當地業內人士介紹，最瘋狂的時候，購房款中30%以上是裝修價格。更有甚者，有開發商以精裝價格賣房，最后以毛坯交房。

某房企高管向《每日經濟新聞》記者直言，武漢開發商的確在采取“捆綁精裝修”等一些手段突破限制，而且捆綁得很厲害。

這致使2017年武漢率先推出“裝修房指導價”，要求全裝修房根據房屋備案價執行分段指導價，最高標準不超過每平方米5000元，對不接受指導價的項目暫緩發放預售證。之后，許多開發商直接將精裝修報價抬高到了指導價的上限，部分樓盤變相漲了價。

但前期房價上漲對消費的提前透支，加之限貸政策對投資需求的抑制，從2018年的第二季度開始，武漢市場很明顯出現供過于求態勢，觀望氣氛濃厚。克而瑞數據顯示，2018年5月開始，武漢新盤去化率一路下跌，至當年12月去化率僅31.9%。而此前，武漢市場平均去化率能達到72.96%。

從搶到挑，消費者并不買賬

從搶著買到挑著買，市場行情急轉直下。

上述當地人士告訴《每日經濟新聞》記者，武漢面對高端人群的二環內大平層及三環外別墅產品普遍面臨滯銷問題，而新進改善型客戶需要賣了舊房才買得起新房，總價超過300萬元的二手房幾乎陷入冰封狀態。

為保證利潤，有開發商開始按照精裝修價格備案，“精裝改毛坯、精裝打折、貸款分期、直接折扣”各種招數頻出。

這讓一些從“暴漲、日光盤、排隊買房”走到了“降價、打折”行情的消費者，心態隱隱波動，似乎有些無所適從。

“同樣的房子，為何賣給后來者的反而更便宜？吃虧了！”有買房人直言。當初搶到房的喜悅，驟然變成了如今痛苦的根源。

新進的買房人亦是苦不堪言。這一波開發商的營銷招式，在他們眼中更多是“捆綁銷售”“霸王條款”“雙合同”“超大公攤”等各類詭計。

新舊買家都去售樓處討說法，不過以老業主最為迫切，他們的公開訴求就是要退款，理由也很充分：首先是精裝修質量不佳，其次是貨不對板。

據武漢當地媒體統計，僅2018年11月，就有20多個樓盤的購房者因為精裝修問題與開發商展開正面交鋒。隨后，武漢樓市迎來了前所未有的維權潮。

為保利潤，開發商難題纏身

在采訪中，多家開發商的表態無一不是——退房可以，退裝修不行。

武漢一業內人士向《每日經濟新聞》記者直言，一個毛坯項目售價1萬元/平方米，計算地價等成本，利潤只有5%。但精裝修部分可能成本只有500元/平方米，但可賣2000元/平方米，這部分的利潤率可以輕松超100%。

“限購之前武漢商品住宅每年差不多六成被外地人買走了，但一限購，這部分人和投資客就被擋在了門外。所以為了沖銷量、保利潤，在政府限價的情況下，大家都傾向用精裝修這部分的議價和利潤，去彌補單純賣毛坯房的利潤短缺。”

在58安居客房產研究院首席分析師張波看來，“裝修”本身就是開發商在限價行情中，用來提升議價和利潤的工具。“一方面是地價等成本持續走高，另一方面很多限制因素在壓制售價，甚至有的毛坯備案價低于開發商的成本，若不捆綁精裝修賣，開發商就要賠錢。”

更加尷尬的是，“因為后來客戶越來越短缺，去化率一直在降，撐不住了，在業績和利潤面前，一些樓盤不得不選擇先走量，開始取消精裝或者裝修打折。差距拉大了，讓前一波買家心理不平衡了。”

裝修款取消不得，退更退不得，此時的武漢開發商難題纏身，似乎無路可走。

“退房”文件成解藥？

買賣雙方僵持不下。“退房”文件一出，自然被視為“解藥”。

但事實上，針對涉及的79個項目，該文件并沒有真正解答到底如何執行、是否要交違約金、是否真的能退等問題。

據中新經緯報道稱，如果購買了名單中的樓盤項目，在與開發企業協商一致、提交相關材料后，可以辦理合同備案注銷。武漢市房產交易中心會積極幫助辦理，但強調購房者要與開發商協議一致、一起辦理。

武漢市房產交易中心相關工作人員則表示，辦理備案注銷還需要等待進一步的明確與規范，購房人暫時可以參考武漢市住房保障和房屋管理局發布的武房規【2018】8號文關于合同注銷的條件與流程。

但《每日經濟新聞》記者通過在武漢部分樓盤維權現場采訪了解到，大多數業主是不愿意退房的，他們只是希望把精裝還原成毛坯（讓開發商退裝修錢），或者免費升級裝修質量，但這條路卻難以走通。

事實上，對于開發商而言，“退錢”幾乎不可能。

有業內人士向記者透露，無論哪家房企都有自己嚴格的財務管理流程，非合同類付款本來申請起來本就異常麻煩，如果是退房退款，需要經過的審批流程更是倍增，并且還可能導致項目公司、區域公司被問責。

“例如，某10強企業就在財務管理制度中明令，除非不能交付，否則買方不能要求退款。如果一條要求不滿足，收到的款項就應作為預收賬款，不屬于營業收入，而被納入流動負債。這一方面會影響公司的財務報表，一方面也會影響項目的業績。相關員工不能按照100%完成銷售來計算收入，也就意味著收入會打折扣。如果是央企，重則可能被視為國有資產流失。”

因此，有房企人士評論：“武漢政府如果真就退房一事發布了官方文件，無論文件是否隔靴搔癢，但行為本身是值得鼓勵的，說明政府能直面‘硬骨頭’，有探索解法的想法。”

自2019年中央經濟工作會議提出房地產市場要堅持“因城施策、分類指導、夯實城市政府主體責任”之后，各城市在處理當地房地產市場問題的能動性便得到提升。

“無論是此前調控調整的菏澤、珠海、廣州等地，還是引發市場博弈的九江、杭州等城，在中央的維穩基調下，地方政府必須面對各自的問題研究解法，武漢這次事件或也能理解成是一個信號。”上述人士續稱。

（出于保護記者人身安全考慮，本文記者署名為化名）