每經記者｜甄素靜    每經編輯｜陳夢妤    

2月22日，深圳交易集團官網發布泰禾城市花園、泰禾都市花園建筑方案設計招標信息，建設單位為深圳泰禾房地產開發有限公司（以下簡稱深圳泰禾）。

泰禾城市花園、都市花園，正是備受關注的泰禾深圳院子。

這一年來，深圳院子傳聞不斷，而這一次，或許是市場和企業都比較期待的。

現場實探：停有多臺施工車輛，售樓處暫未對外開放

招標信息項目概況顯示，泰禾城市花園（深圳院子南區）和泰禾都市花園（深圳院子北區），位于深圳市寶安區尖崗山大道與臥龍二路交會處，占地面積4.89萬平方米，總建筑面積約18萬平方米，可售面積8.97萬平方米。

項目沿尖崗山大道分南北兩個地塊，其中南地塊占地面積2.75萬平方米，總建筑面積約11萬平方米，可售面積5.55萬平方米；北地塊占地面積2.14萬平方米，總建筑面積約7萬平方米，可售面積3.41萬平方米，業態有合院、高層住宅、商業。

近日，《每日經濟新聞》記者實地走訪深圳院子發現，現場工地目前仍處于放假休工狀態，工地門口崗亭處有人值守，工作人員稱春節還沒過完所以還沒開工。

西南地塊施工進展較快，現場多棟矮層建筑被綠網圍住，院內擺放大量建筑材料，停有多臺施工車輛，臨近售樓處一側的部分別墅綠網已經拆除，還有市政施工團隊在平整道路。

據了解，這宗地塊規劃有9棟三到四層高別墅，1棟商業和1棟幼兒園，同時還規劃有兩棟34層高的住宅，規劃住宅戶數343戶，其中建筑面積小于90平方米的戶型占比達81.34%。

東北側工地，早期挖下的地基坑內積滿了水，還堆積了一些廢棄簡易板材。現場工作人員告訴記者，這片工地目前沒施工，東北角兩層高的簡易板房是項目部。

現場值班的銷售人員告訴記者，未來開盤會先開合院類，也就是三到四層的別墅產品，住宅安排會靠后。

項目售樓處仍未對外開放，不過當記者在現場聯系采訪到負責銷售的置業顧問時，其告訴記者，具體入市時間、入市價格等都還沒有確定，還在做鋪排工作，銷售團隊也還沒有搭建，樣板房目前正在修繕中。

而對于何時交房，置業顧問沒有直接回應。

“泰禾深圳院子原本預計在2023年下半年開盤，但現在因為種種條件卡住了，有市場環境、政策環境等等因素影響。”

《每日經濟新聞》記者從知情人士處獲悉，去年市場比較嚴峻，政策還沒有放松那么明顯，企業本身也不會有很強的推盤主動性和意愿。

“復工之后資金也不太可能是泰禾自有資金，更多的是長城方面的溝通”，該名人士表示，泰禾或許也在等，等一個好的市場環境，同時等深圳放松限價，入市可能不會那么快。

周邊二手豪宅有業主掛牌約14萬/平

深圳院子之所以關注度如此高，一是因為泰禾一開始就給出了超高定位，要形成“北有中國院子，南有深圳院子”兩大標桿；二是因為其當時超高的拿地樓面價。

2015年，當時深圳房屋均價還在約4萬元/平方米時，泰禾以57億元競得寶安區尖崗山一路相隔的兩宗地塊，成交價27.4億元，樓面地價分別為79907元/平方米及51331元/平方米，溢價率高達177.61%和94.74%。

這一競拍結果引發行業高度熱議，甚至在很長一段時間內，這一紀錄都沒有被打破，外地進深的房企也將之視為比較對象。

《每日經濟新聞》記者實地走訪時觀察到，隨著周邊高層住宅陸續入市，深圳院子所在片區生活氛圍漸濃。項目周邊仍有高層住宅在賣，均價約8萬元/平方米，套均總價約600萬-1100萬元；周邊二手房政策參考均價在6.2萬-9萬元/平方米。

以曦城別墅為例，建筑面積約370平方米的房源掛牌總價約3300萬元，參考價約9萬元/平方米；470平方米獨棟別墅參考價為4250萬元，片區中介人員告訴記者，該套房源業主掛牌價6600萬元，實際掛牌折合單價約14萬元/平方米。

深圳院子從拿地至今，還未正式取得過備案售價，只是在2020年深圳樓市十分火熱時正式開放過售樓處，彼時看房需要驗資3000萬元，金額也創深圳之最。

對于未來可能的入市價格，有深圳資深地產人士預測，按照現在的市場行情和政策，深圳院子別墅產品開盤價格可議參考周邊曦城別墅。

而此前市場傳言的，或將加高額裝修費再出售這一途徑在深圳似乎已經行不通。2021年，深圳市住建局發布了關于進一步規范新建商品住房和商務公寓銷售價格指導工作的通知，進一步規范新房精裝修標準，其中項目毛胚均價超過10萬元/平方米的，最高精裝修價格為6000元/平方米。

項目近半數股權已歸國有，仍由泰禾全權操盤

泰禾進深圳難，不止體現在深圳院子9年難產之上，或還體現在其廣深區域一任任高管的快速更迭中。

在去年正式停牌一個月后，泰禾發布了關于副總經理辭職的公告。公告顯示，公司董事會于2023年7月10日收到公司副總經理邵志榮的書面辭職報告。邵志榮因個人原因，申請辭去公司副總經理職務及其他在公司所任職務，辭職后將不在公司擔任任何職務。

在這之前，泰禾還把廣深片區所有項目及平臺、人員并入上海區域統籌管理。

有知情人士在接受記者采訪時表示，去年泰禾廣深區域整體經歷了人事調整，也有新力量補充。“現在有自己的團隊，未來隨著入市節奏也會搭建新的銷售團隊。”

據泰禾方面離職人士透露，邵志榮辭職前是泰禾廣深區域第5任總裁，為集團債務重組工作的順利破題，特別是促成長城資產與泰禾集團的債務和解，立下了汗馬功勞。

公開資料顯示，早在2017年3月，中國長城承接泰禾項目公司60億元債權，成為深圳院子項目的投資方。此后，泰禾集團和中國長城進行了更深層次的合作，后者成為泰禾最大債權方。

債務和解的結果是直接持股比例變化，某種程度而言，按照深圳泰禾的股權結構，深圳院子現在已是半個國企產品。

據企查查，按照最新認繳出資情況，蕪湖長維投資中心為大股東，直接持股比例高達99%；泰禾實控的福建中維房地產開發有限公司，認繳出資額僅為100萬元，直接持股比例1%。而蕪湖長維投資中心股權穿透之后，長城資管持股比例達48%。

前述知情人士告訴記者，不同于過往其他項目化債途徑，目前深圳院子依舊是泰禾在全權操盤，包括后期銷售等均由泰禾方面負責。

在該名人士看來，即便組建新團隊，泰禾也不會在（深圳）公開市場拿地了，當下對于泰禾而言，最緊要的任務是完成現有項目并實現順利交付。

對于深圳院子等項目復工復建，泰禾方面表示，雖然前方還有很多不容易，但已經在許多方面、許多項目上取得了積極成果。

計劃比肩泰禾中國院子的深圳院子，在停停建建的9年里，不僅市場環境發生了巨大變化，母公司也經歷了資金危機和退市，最終能否順利入市、銷售如何、何時交房等，對于行業而言是十分值得關注的案例。

封面圖片來源：每經記者 甄素靜 攝