每經記者｜黃婉銀    每經編輯｜陳夢妤    

近一兩年，“過江龍”房企在廣州土地市場很活躍，絕大多數首進廣州的外地企業即使獨立摘地，后續也會選擇和本地房企或其他品牌房企聯合開發，但湖北聯投集團有限公司（以下簡稱湖北聯投）則選擇自己“單干”。

廣州是湖北聯投邁入一線城市的第一座“堡壘”，旗下聯投置業的聯投·文津府，是其首次在一線城市獨立拿地、獨立操盤開發的項目。

聯投·文津府從拿地開始就遭遇考驗，項目歷時近一年才開盤入市，又正值區域板塊上新期，周邊競爭也較為激烈，開盤半年網簽66套，目前還有超過一半的房源未入市。

廣州聯投·文津府 每經記者 黃婉銀 攝

半年網簽66套，周邊新盤競爭激烈

2023年9月，聯投·文津府開盤，官方打出的數據是“首開創造8.9億的業績”，到去年國慶期間，累計成交數據超15億元。
據貝殼找房，聯投·文津府套均總價在685萬-1160萬元，按平均一套800萬元總價計算，15億銷售額對應銷售套數約180套。

陽光家緣數據顯示，截至目前，文津府住宅網簽套數為66套，住宅未售套數為158套。

聯投·文津府已拿預售證的樓棟是1號樓、4號樓、5號樓，今年3月項目宣傳1號樓共92套房源已經售罄。對應網簽數據顯示，1號樓目前已售38套，未售54套。

當然，網簽數據存在一定滯后。但可供對比的是，聯投·文津府隔壁的華潤天河潤府，今年3月初剛開盤，目前網簽數據已有28套。與文津府同屬天河區牛奶廠板塊的越秀觀樾，均價約在6.85萬-9萬元/平方米，開盤一個多月網簽數據已有56套。

從這一角度也可以看出，與聯投·文津府同期對打的在售新盤競爭力都不小，周邊二手房業主也在不斷出貨。放大來看，整個天河東區域不僅二手供應充足，近一兩年土地出讓力度也在加大，入市新盤競爭激烈。

聯投·文津府附近的在售新盤珠江花城3月推出了一批特價房，76平方米的總價390萬元起，86.7平方米的總價450萬元起，上車總價低于天河潤府、文津府，這樣的讓利促銷也讓珠江花城成交有顯著改善。

另一方面，牛奶廠板塊近期二手房成交價也在不斷回調，前幾年板塊二手房均價都能去到7萬-8萬元/平方米，而附近的二手小區天河公館今年最新成交的一套戶型均價約5.9萬元/平方米。

《每日經濟新聞》記者以購房者身份從聯投·文津府售樓處了解到，項目預計在“五一”期間加推2號樓，提前認籌有兩個額外的9.9折，東南向部分房源均價預計6.1萬-6.3萬元/平方米，開盤價格可能會有驚喜。

拿地近一年才開盤入市

聯投·文津府最開始曾叫過“執信花園”這一案名，因其與廣州老牌名校執信中學天河校區僅一路之隔，但該項目并不是100%能入讀執信中學。

執信中學采用的是“自主報名+電腦派位”方式招生，招生范圍內的小區可以報名搖號，文津府目前對口的小學是牛奶廠板塊的華陽奧體東小學。

聯投·文津府位于廣州市天河區執信三路，外接主干道珠吉路，不過該路段是去珠江新城等核心區域必經之路之一，高峰期都較為擁堵，這也是困擾區域多年的問題，規劃多年的珠吉路拓寬工程（一期）一直遲遲未動工。

自駕是目前該項目的主要出行方式，聯投·文津府周邊最近的地鐵站是7號線姬堂站，步行約3公里。項目周邊面貌較為一般，附近的珠吉路上多是廠房和創意區，缺乏商業配套。

優點就在于項目背靠山林，視野開闊，綠地率40%，總戶數532戶，占地面積4.1萬平方米，建筑面積12.3萬平方米，容積率只有2.7，低于周邊很多樓盤。聯投·文津府的戶型設計是較受市場認可的，得房率在90%-100%。

2022年10月，聯投置業在廣州第三批集中供地上頻頻舉牌，最終以底價32.11億元拿下天河區廣園快速以北、珠吉路以東地塊，樓面價為38992元/平方米，也就是聯投·文津府。

該地塊前身是天河區吉山瀝青拌廠二期地塊，彼時出讓公告就要求進行土壤污染修復，修復通過驗收后才可以開發建設。拿地5個月后，項目才完成污染地塊及原地修復。

也正因此，聯投·文津府直到2023年2月才舉行了開工儀式，而在拿地近一年后的2023年9月才正式開盤入市。

聯投·文津府目前已獲批預售有224套房源，按照總戶數532戶計算，項目還剩余308套房源等待入市，其最終市場表現關系著湖北聯投首入廣州的“第一面旗幟”能否成功樹立。

封面圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝