每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜魏文藝    

作為頭部物業企業的雅生活服務（HK03319，股價2.96港元，市值42.03億港元），在2023年交出了“增收不增利”的成績單。

近日，雅生活服務披露的2023年度報告顯示，報告期內公司實現營收154.4億元，同比增長0.42%；股東應占溢利4.609億元，同比下滑74.95%。

從雅生活服務的業務結構來看，主要包括物業管理服務、業主增值服務、城市服務以及外延增值服務。其中，物業管理服務屬于雅生活服務的基本盤，該業務主要包括安保、清潔、綠化等，去年貢獻營收約108億元，占營收比重近70%。而在物業管理服務中，雅生活服務非住宅物業項目的營收占比達40.6%，高于住宅物業項目。

年報顯示，截至2023年末，雅生活服務在管面積為5.9億平方米，居于行業前五行列。其中，來自第三方項目的在管面積占比約83.3%，第三方項目已成為其主要面積來源。

雅生活服務主營結構 來源：企業年報（東方財富網制圖）

商譽計提減值撥備等致利潤下滑

從雅生活服務的利潤指標來看，過去一年出現了較大幅度下滑。

年報顯示，截至2023年末，雅生活服務實現毛利潤26.46億元，同比下滑21.82%；股東應占溢利4.609億元，同比下滑74.95%；銷售毛利率為17.13%；銷售凈利率為4.52%。其中，凈利率較2022年的12.6%下降了8.1個百分點。

對于利潤水平下滑，雅生活服務在年報中表示：“因業務結構調整，非周期業務占比提升及運營成本上升。出于謹慎性原則，對貿易及其他應收項及商譽計提減值撥備。”

《每日經濟新聞》記者注意到，雅生活服務來自關聯方應收計提與商譽減值涉及的金額相對較大。年報顯示，截至2023年末，雅生活服務在商譽減值的數額達4.28億元，主要系年度收并購的部分附屬公司業務拓展未能如預期開展，以及集團對該部分業務進行調整，導致其收入及利潤下降。

截至2023年12月31日末，雅生活服務的貿易及其他應收款項以及預付款項（包含流動及非流動部分）為111億元，較2022年末的107億元增長了3.9%。在總計77億元貿易及其他營收賬款以及預付款項中，有33.89億元的款項來自關聯方。

雅生活服務2023年貿易及其他應收款及預付款項 來源：企業年報

記者查閱雅生活服務往年財報發現，其貿易應收賬款出現大幅增長的年份為2022年，貿易應收賬款由2021年的15.24億元增至32.24億元，而2023年該值為33.87億元。在關聯方企業中，由雅居樂控制的實體占應收賬款的金額為29.11億元，占比達86%。

2023年雅生活服務應收關聯方款項具體情況 來源：企業年報

公開資料顯示，此前雅生活服務選擇以資抵債的模式沖抵了一部分來自關聯方雅居樂及附屬公司的應收賬款。去年6月，雅生活吸收了雅居樂附屬公司406項物業，包括347項住宅物業及59項商業物業（位于茂名、長沙、武漢及云浮等地），以抵消來自雅居樂2.82億元的應收款項。

從業務經營現金流層面來看，雅生活服務經營現金流情況同比由負轉正。截至2023年末，雅生活服務經營活動產生的現金流凈額為9.98億元，而2022年時該值為-9.34億元。

在管面積增速明顯放緩

在雅生活服務3月26日召開的電話會議上，公司管理層向投資者透露，未來將“做有質量的拓展”，即“以現金流佳、盈利能力強為基本原則，有選擇地進行拓展，不單一追求規模，重視項目轉化及品質口碑”，持續深化落實“一城一策”“產品分級”等拓展策略，持續保持領先的市場化能力。

記者注意到，從雅生活服務的在管面積規模來看，雖然規模仍在擴大，但是增速有所放緩，一定程度上也反映出公司管理層對于規模戰略的轉變，不再過度追求規模。

從2020年～2023年，雅生活服務在管面積分別為3.75億平方米、4.89億平方米、5.46億平方米和5.905億平方米，增速逐年遞減。其中2020年在管面積增速最快，在管面積和合約面積分別較2019年增長了112.3%和74.9%。

年報顯示，雅生活服務2023年總合約面積約7.7億平方米，總在管面積超過5.9億平方米，在管項目4600個，覆蓋全國31個省、自治區和直轄市共206個城市。其中33.7%位于長三角城市群，18.9%位于粵港澳大灣區，9%位于山東半島城市群，7.7%位于成渝城市群。

雅生活服務2023年度各業務毛利率情況 來源：企業年報

從雅生活服務各業務的毛利率情況來看，過去一年雅生活的整體毛利率為17.1%，相比2022年22%的毛利率出現明顯下滑，其中各業務中下滑較為明顯的為業主增值服務，毛利率同比下滑了37.1%。

記者梳理發現，從在管面積規模來看，雅生活服務仍位于行業前列水平，同規模企業主要包括恒大物業、綠城服務和中海物業。截至2023年末，恒大物業的毛利率為24.89%，綠城服務的毛利率為16.75%，中海物業的毛利率為15.58%。

封面圖片來源：視覺中國-VCG41N1401114181