每經記者｜包晶晶    每經編輯｜陳夢妤    

上海高端住宅圈，又要有神秘的新朋友加入了。

上海2024年第四批住宅用地出讓公告中，“原小米地塊”（徐匯區斜土街道xh128D-07地塊）以住宅用地性質再度現身，擬以“招掛復合”方式出讓。

注：招掛復合出讓，指的是當有效申請人數達到或超過6人時，地塊采用有競價招標方式出讓。這種情況下，有效申請人成為投標人，通過招標篩選出一定數量的入圍競標人，再進行競價。

該地塊曾在2021年由小米全資子公司謐空間（上海）信息科技有限公司競得，當時作為商業辦公用地，成交價15.5億元，折合樓面價31001元/平方米。

而在經歷政府收儲后重新上架，該宗地塊起始價為36.96億元，起始樓面價約10.08萬元/平方米，且未設中小套型比例要求。

早在2016年8月17日，融信以總價110.1億元、溢價率139%拿下上海靜安區中興社區地塊，樓面價約10.02萬元/平方米，成為當時全國單價地王。

另據每經記者觀察，本次地塊最高總價限制為48.048億元，如果地塊最終達到最高限價，將采用搖號方式確定競得者。此外，地塊要求全裝修住宅建筑面積占住宅總建面100％以上，全裝修新建商品住房裝修價格（集采價）為5000元/平方米。

這意味著，開發商很難單憑“鈔能力”拿下這頭現金牛。

被豪宅包圍

距離小米集團2021年拿地過去3年，該宗地塊南面的西岸金融城已經拔地而起，北面緊鄰匯元璽，南側即香港置地·啟元，東側為御江廷，已被豪宅緊緊包圍。

今年3月，匯元璽第二次開盤即售罄，入圍分達112.8分，相當于一個5年內沒有購房記錄、社保繳納10年左右的無房家庭，才具備入圍資格。

香港置地·啟元，均價高達17.8萬元/平方米，套均總價超過5000萬元，認購率235%，4月開盤2小時即告售罄，其中最貴的一套復式總價破億元。

2022年12月開盤的御江廷，共計323套房源，均價13.12萬元/平方米，最終入圍分92.75分。

近年來，徐匯濱江中心區域宅地供應極為稀缺，購房人搶房、開發商搶地，搶到就是賺到，與原先的商業用地相比，如今搖身一變成為豪宅坯子的這宗地塊，無疑將成為頂級開發商爭奪的焦點。

鏡鑒咨詢創始人張宏偉在接受《每日經濟新聞》記者采訪時分析：“結合當前的經濟環境和開發商拿地的選擇性來看，住宅開發意味著相對較快的現金流。商辦物業開發則需要長期的資金沉淀，即使用于出售，當前大宗交易也不活躍，而且出售中的成熟運營物業也很多，增量商辦項目在未來還是有一定壓力的。”

“從地價角度來講，商辦類地價偏低，調整成住宅之后，樓面價和總價會上漲，一方面土地出讓金收益增加，另一方面市場熱度也得以提升。此外，原小米地塊位于比較成熟的地段，改善類產品聚集，應該是有市場需求支撐的，開發商能夠比較快獲得現金流。”

商改住到底香不香？

深圳近期也對部分地塊進行了相應的商改住變更。

7月7日，深圳市規劃和自然資源局南山管理局發布通告，為加大居住用地供應，促進后海片區職住平衡，經規劃主管部門審議，擬對后海灣-東角頭地區法定圖則DU10、DU13開發控制單元進行規劃調整。

與上海“原小米地塊”情況類似，這兩宗地位于深圳填海區的后海總部基地，全球知名企業積聚，定位為“總部經濟+科創高地”，周邊二手房成交單價普遍10萬+，擁有海岸城、華潤城等高端商業配套和多個網紅地標。

杭州也有部分區域地塊做了商改住調整。

據浙江日報·潮新聞，今年4月，之江度假區單元XH110205-02等地塊性質由商業商務金融用地變更為住宅用地。

中指研究院華東大區常務副總高院生對每經記者分析：“今年以來，企業拿地意愿不足，同樣的地段，商業地和住宅用地相比，肯定是住宅用地的優勢更明顯。”

“以之江度假區地塊為例，倒不是因為地塊被改為住宅用地就能發生變化，而是這塊地本身位置不錯，又有江景，把這種商業地改為住宅地，增強開發商的拿地積極性，這是有可能的。如果地塊本身沒有吸引力，商改住也不會提升它的關注度。”

今年以來，商改住頻頻破冰。

此前的7月2日，長沙市下發《關于支持公寓等類住宅商品房調整為住宅有關事項的通知》，明確長沙市轄區范圍內，將暫停新的公寓等類住宅項目規劃審批；已完成項目總平面圖審批，但開發、去化存在困難的公寓等類住宅商品房，在確保滿足公共服務設施和基礎配套設施承載力的前提下，經論證可行后可依規依程序調整為住宅。

“商辦類物業的庫存壓力比住宅要大得多，把一部分商辦類地塊調整為住宅地塊，一方面減少了商辦類供應，另一方面有助于去庫存。但也必須注意，對住宅市場而言，其實是變相增加了供應。”張宏偉指出。

對于存量產品商改住，張宏偉提醒：“這類房屋商改住之后，購房人會面臨一個普遍問題，即占用了購房資格，特別是首次置業的人群，在購買了小戶型商改住之后，未來再次置業就要按照二套的首付和稅費進行交易。”

“購買商辦類轉住宅的物業，特別是超小戶型，政策層面可以給予一定優惠，比如購房累計不超過144平方米，全部按照首套的稅費標準征收，這對于購買多套或是升級置換的購房人更為友好。”張宏偉建議。

“商改住主要是兩大目的，一是從政府端來說，為了更好滿足土地出讓要求，補充土地財政；二是從企業角度看，商改住之后更有利于去化，緩解企業經營壓力。”高院生指出。

但商改住并非土拍市場回暖的萬能靈藥，真正受歡迎的還是能造出“好賣的房子”的土地。

“我認為商改住并不一定都是好的結果，要判斷它作為住宅用地，能否打造出好的產品，吸引到購房者的關注，只有這樣，開發商才愿意更積極地參與拿地。”高院生強調。

封面圖片來源：每經記者 包晶晶 攝