每經記者｜陳榮浩  甄素靜    每經編輯｜陳夢妤    

恒大集團的海口核心濱海區A0702地塊，在被海口市政府收回后，最近又迎來了新進展。

近日，海口市自然資源和規劃局（以下簡稱資規局）公布A0702地塊概念設計方案，這意味著，該地塊距離重新掛牌出讓又近了一步。

此前，資規局公示修改A0702地塊控規，將原旅館用地調整為混合用途。

每經記者注意到，該地塊原為恒大地產集團海南有限公司的酒店項目用地，后因土地閑置被海口政府收回。

在58安居客研究院院長張波看來，上述地塊項目位置優，周邊商業配套已經較為成熟，開發更高比例的住宅更適合當下市場的需求，也能更好實現效益和長遠發展的平衡。

一線海景地塊

7月16日，資規局公布海口市核心濱海區A0702地塊概念設計方案征集結果。

根據披露情況，經過專家評審和市政府審議，中海地產（海南）投資有限公司等提交的“海灣甲板”方案獲得優勝，中鐵建設集團（海口）置業有限公司和海口投源實業開發有限公司提交的“云·海臺”方案被評為優良。

值得注意的是，參與概念設計方案征集的企業，并不自動獲得該地塊土地掛牌競買資格，競買資格將根據土地網掛公告的具體要求確定。不過，入圍單位和中標單位將分別獲得20萬元獎勵。

7月8日，資規局公示了對A0702地塊控規的修改，將原旅館用地性質調整為二類城鎮住宅/商業/城鎮社區服務設施混合用地，俗稱商改住。

公示內容顯示，A0702地塊原用地性質為旅館用地，容積率≤1.0，建筑密度≤20%，建筑限高≤25米，綠地率≥40%。

修改后，該宗地塊用地面積不變，將旅館用地修改為二類城鎮住宅/商業/城鎮社區服務設施混合用地，規劃指標按容積率≤2.0、建筑密度≤25%、建筑限高≤100米，綠地率≥40%。

也就是說，該地塊用地性質修改后，容積率和建筑密度指標增大，建筑高度從原來的25米層高提升至100米的層高，二類城鎮住宅計容建筑量占比可達97%，商業和城鎮社區服務設施計容建筑量占比為3%。

A0702地塊位于海口市核心濱海區海口灣片區，總用地面積約103.47畝。

每經記者注意到，該地塊原為恒大地產集團海南有限公司的酒店項目用地，但因超過約定的動工開發日期滿兩年未動工開發建設，于2021年底被海口市政府收回。

海口灣片區是高端樓盤聚集區，其一線海景地理位置和土地資源稀缺，是房企們競爭較為激烈的區域。

據房天下海南數據，地塊附近目前在售樓盤主要包括海口灣1號、東方置地廣場、玖悅臺·CASA等，不少新盤銷售均價超過3萬元/平方米。

7月19日下午，張波在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，目前土地商改住是個大變化，因為不少城市人均商業面積過剩。為了平衡市場，選擇將部分商業用地轉為住宅用地，以適應市場需求。

恒大已有多宗地塊被處置

恒大集團出現流動性危機后，后續大量資產如何處置，也是業內較為關心的話題。

每經記者注意到，對于不同的恒大資產，處理方式并不完全一致。

恒大此前未開發的土地，有的被政府無償收回，比如這次的海口地塊；有的則是樓盤建設到一半，由地方央國企接手，比如恒大深圳時代之光項目、南山向南舊改項目等，就由安居建業接手。

據《每日經濟新聞》記者不完全統計，自恒大集團出現流動性危機后，其在海口、鄭州、成都、武漢、廣州等地均有地塊因長期閑置被政府無償收回，其中包括關注度較高的廣州恒大足球場地塊、武漢恒大科技旅游城地塊等。

這些地塊被處置的時間，多集中于2022年。

2022年8月3日，恒大集團退還廣州恒大足球場地塊土地使用權，受讓方支付55.2億元出讓金退庫款。該地塊位于廣州市番禺區謝村片區，總面積為499113平方米。

同年11月16日，武漢市江夏區人民政府作出決定，無償收回恒大武漢科技旅游城項目11宗地塊，涉及凈用地面積為2071.3畝。

此外，2021年底，恒大集團在海南共有8宗地塊被政府收回，包括海口恒大美麗沙、恒大外灘等。

每經記者查詢相關土地處置文件了解到，一般地塊在連續閑置兩年后，當地政府就有權無償收回使用權。

據《閑置土地處置辦法》，閑置土地是指國有建設用地使用權人超過國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規定的動工開發日期滿一年未動工開發的國有建設用地。對于一年以上未動工建設的土地，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納閑置費。連續兩年未使用的，經原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權。

張波提到，無償本身就代表著不用支付相應費用，或者承擔相應賠償，因此一旦政府無償收回土地，前期的土地出讓金等投入就會面臨直接損失。從財務視角來看，這是資產損失，而如果是已經開始開發建設的，可能就是存貨減計。

封面圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝