每經記者｜陳利    每經編輯｜魏文藝    

2024年，物業行業持續向高質量方向邁進。

據克而瑞物管監測顯示，2024年共有6家上物企在管面積突破5億平方米。其中，萬物云以10.6億平方米的在管面積排在榜首，碧桂園服務和保利物業分別以10.5億平方米和7.9億平方米的在管面積排在第二和第三位。

與此同時，2024年共有7家物業企業的合約管理面積突破5億平方米。而百強物企的“合約在管比”均值下降至1.28，相較于2023年的1.32繼續呈現下滑趨勢。

《每日經濟新聞》記者注意到，隨著物業行業的逐漸成熟，行業發展重心轉向“質重于量”，物企不再提規模和擴張，戰線收縮和“瘦身”成為2024年行業生存發展的寫照。有業內人士表示，盡管行業增速變緩，但整體仍具有不錯的發展前景，“未來地方國資企業仍有整合上市的機會，專業賽道中的民營企業也會受到資本市場關注”。

告別規模擴張

近年來，物業上市公司的管理規模增速持續放緩，管理面積均值增速由2020年的37.29%持續下降至2023年的12.40%。進入2024年，這一趨勢仍在延續，物企不再對外公布其規模增長目標，而包括萬物云、合景悠活等在內的部分物企甚至在財報中也未披露管理面積數據。

中指研究院物業事業部總經理牛曉娟在接受每經記者采訪時指出：“物企傾向于弱化管理面積披露，一方面，伴隨城市服務、IFM（綜合設施管理服務）等業務的發展，管理面積和營業收入的直接相關性弱化了，企業經營重點應轉變為提升經營效益；而且，管理業態及業務更加多元，學校、醫院、景區、軌道交通等項目大多是根據服務內容和要求核算項目金額，取代了按建筑面積收取物業費的模式。另一方面，管理面積的增長趨緩，預計很難會有高速增長。”

不過，據克而瑞物管監測，物企的規模競爭格局依然延續了2023年的排名，在管面積突破5億平方米的物企共有6家，其中萬物云、碧桂園服務和保利物業分別以10.6億平方米、10.5億平方米和7.9億平方米的在管面積穩居行業前三。此外，共有7家企業的合約管理面積突破5億平方米。

克而瑞物管分析指出，2024年百強物業管理企業的“合約在管比”均值下降至1.28，相較于2023年的1.32繼續呈現下滑趨勢。“這一變化反映出企業在新項目獲取上的增速放緩，以及市場競爭的加劇。盡管如此，當前的企業規模儲備仍然足夠支持短期內的進一步增長訴求。”

每經記者注意到，多家物企出現了規模負增長的情況。據中指研究院統計，2024年上半年披露合約面積數據的49家上市物企中，合約面積出現負增長的有18家，占比為36.73%（2023年同期為26%）；披露在管面積數據的55家物業上市公司中，在管面積出現負增長的有11家，占比為20%（2023年同期為15.09%） 。

“在規模導向下，物企收購及拓展了一些低盈利或潛在虧損的項目，為企業高質量、可持續發展埋下了隱患。”中指研究院分析指出，2024上半年，多家企業主動解除合約項目及在管項目，雖然短期內導致管理規模下降，但能夠提升運營質效，有效遏制經營效益的下滑。

追求質價相符

對物業行業而言，2024年最大的輿論焦點或來自于物業費指導價格的出臺。

2024年上半年，包括重慶、武漢、青島、銀川等城市先后出臺了物業費指導價，隨之而來的上述4城的多個小區業主要求物企下調物業收費標準，從而形成一波物業收費“降價潮”。

公開資料顯示，2024年上述4城百余個小區實現了物業費下調，降幅在20%—30%之間。其中，武漢已有30余個住宅小區降低物業費，平均降價幅度達24%。

另據克而瑞調研數據，2024年住宅物業服務滿意度繼續下行，整體滿意度評分降至69.3分，較2023年的71分下降約2%。

在滿意度整體下行的大背景下，物業費收繳率同步下滑，2024年重點城市物業費平均收繳率跌至82%，較2023年凈減少3個百分點。尤其是那些受限價政策影響大的城市，物業費收繳率的降幅更為顯著。

與此同時，物企普遍面臨著物業費收繳難的問題，即便是上市物企，收繳率也在下滑。克而瑞物管數據顯示，2024年物業費收繳率平均降幅達到5%，部分物企降幅高達10%。“考慮到基礎物業服務的毛利率本已處于低位，物業費收繳率5%至10%的下滑進一步加劇了企業的財務壓力，可能導致利潤空間被壓縮至成本線附近，甚至使一些項目面臨收入不足以覆蓋成本的困境。”

事實上，無論是物業費收繳難題還是呼吁“降低物業費”，其背后是業主明顯感受到物業服務的“質價不符”。受此影響，多家物業公司開始將物業服務做到標準化、透明化，并且嘗試“菜單化”“定制化”服務。

如2024年年底，萬物云發布“智選”產品，將服務選項和定價權利交還給業主，在行業內創新推出“彈性定價”，根據業主的必選和自選服務從而讓業主自主定物業費。

牛曉娟表示，“卷服務”成為推動質價相符格局的主要動力之一。如今，物企的基礎服務不再局限于傳統的“四保一服”（即保安、保潔、保綠、保修和客服中心），而是積極拓展服務內容，全方位提升服務體驗，使業主切實感知到服務價值的提升，為合理定價提供了有力支撐。

“‘卷價格’也在塑造質價相符格局中發揮重要作用。”牛曉娟表示，物企在成本控制方面苦下功夫，一方面通過規模化運營降低采購、人力等成本，另一方面運用科技手段提升效率減少人力依賴。在價格策略上，打破傳統單一模式，針對不同物業類型、服務層級制定靈活價格方案，并且企業主動公開價格構成，積極與業主溝通協商，使價格制定透明化、民主化。

資本市場仍有機會

自2023年以來，房地產行業的深度調整持續影響著物業市場，恒生物業服務及管理指數呈現波動下滑的趨勢。

截至2024年12月31日，恒生物業服務及管理指數收于1691點，相較于2023年末的1847點下跌了8.4%。而恒生指數年內表現出色，升至20060點，較2023年末的17047點增長了17.7%。兩者對比來看，物業板塊指數與大盤同頻共振，但兩者之間的差距在2024年進一步擴大。

與之相對的，物業股的股價同樣經歷了顯著波動。2024年初，上市物企的股份延續2023年下滑趨勢，平均股價在2月份觸及3.4港元/股的新低。但隨著5月樓市“5·17”政策的出臺，物業股跟隨地產股出現了反彈。10月，央行、金融監管總局和證監會聯合宣布了一系列提振資本市場的措施，并通過央行逆回購操作向市場注入了充足流動性，推動資本市場整體上揚。受益于此輪行情，物業股平均股價攀升至年內高點，達5.7港元/股。

但隨著政策效應逐漸減弱，物業股未能維持漲勢，股價再次回落。截至2024年12月31日，平均股價收于4.6港元/股，較年初上漲12.2%，與2023年年初的6.9港元/股相比下跌了33.3%。

與此同時，物業行業的整體市值仍未恢復到之前的水平。克而瑞監測顯示，截至2024年12月31日，62家樣本上市物企的總市值為2325億元，較2023年同期微降1.7%，與2022年的4223億元相比大幅下降了44.9%。其中，市值在30億元以下的物企占了大多數，百億元市值以上物企數量增加1家至6家。

另據中指研究院統計，2024年有兩家國資物企成功登陸資本市場，至此物業行業共計有68家上市企業，其中包括62家港股企業和6家A股企業。目前，深業物業已獲得證監會備案，于2024年10月16日再次更新招股書；湖北聯投城市運營擬通過*ST明誠資產重組完成上市；另外還有多家企業正在推進行業顧問事宜，預計2025年將會有5家物業企業登陸資本市場。

值得一提的是，也有物企被母公司私有化。2024年9月，華發股份完成對華發物業的私有化，后者退出資本市場；11月，融信服務被控股股東建議私有化，預計在2025年將完成退市。

“2024年物企通過主動控制關聯交易、提升分紅水平、回購股票等市值管理手段，也向市場傳遞了積極信號，增強了投資者信心，推動了估值修復和IPO進程 。”牛曉娟分析指出，未來地方國資企業仍有整合上市的機會，專業賽道中的民營企業也會受到資本市場關注。

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