每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

全國百城新房和二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)分化。

中指研究院最新數(shù)據(jù)顯示，7月份，全國百城新建住宅均價(jià)為16877元/平方米，環(huán)比上漲0.18%，同比上漲2.64%；百城二手住宅均價(jià)為13585元/平方米，環(huán)比下跌0.77%，同比下跌7.32%。

從城市層面來看，一線及部分強(qiáng)二線城市新房市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健；核心城市二手房市場(chǎng)成交保持一定活躍度，但價(jià)格短期仍有壓力。

中指研究院研究主管陶淑茹分析指出，短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于波動(dòng)調(diào)整階段，城市間的分化行情預(yù)計(jì)將持續(xù)，“好城市+好房子”組合仍具備結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

新房?jī)r(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲，一二線城市領(lǐng)漲

新房市場(chǎng)呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性回暖的趨勢(shì)。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，7月百城新建住宅均價(jià)為16877元/平方米，在部分核心城市優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目入市帶動(dòng)下，環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲0.18%，同比上漲2.64%。

圖片來源：中指研究院

其中，一線城市新房?jī)r(jià)格表現(xiàn)尤為突出，7月環(huán)比上漲0.36%。高端改善項(xiàng)目持續(xù)發(fā)力，成為拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要力量。

例如，上海中海·云邸玖章、廣州的保利天奕、北京和樾玉鳴、深圳深灣玖序等項(xiàng)目，銷售均價(jià)普遍超過10萬元/平方米。

憑借優(yōu)越的地理位置、完善的配套設(shè)施以及高品質(zhì)的建筑設(shè)計(jì)，這些高端項(xiàng)目吸引了大量改善型購房者，也在一定程度上推高了所在城市的整體房?jī)r(jià)水平。

二線城市7月新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.23%。其中，杭州新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1.51%，位居榜首；成都緊隨其后，環(huán)比上漲1.3%。

如杭州招商蛇口杭序府、錦上萬象府，成都龍湖泊萃、華潤天宸上院等優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目，均表現(xiàn)亮眼。

相對(duì)而言，三四線城市7月新房?jī)r(jià)格仍面臨壓力，環(huán)比下跌0.19%。其中，連云港、濟(jì)寧、阜陽新房環(huán)比跌幅均超過0.5%。

從新房市場(chǎng)供求來看，據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，7月整體樓市供求迎來季節(jié)性回落，30個(gè)重點(diǎn)城市新房成交規(guī)模僅為836萬平方米，前7月累計(jì)成交規(guī)模與去年同期基本持平。反映到房企層面，7月各梯隊(duì)房企的銷售操盤金額門檻都有所降低。

在政策層面，7月15日召開的中央城市工作會(huì)議指出，我國城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，并提出要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造。

與此同時(shí)，各地仍在出臺(tái)各類房地產(chǎn)優(yōu)化政策。如成都將分批取消住房限售政策，湖北荊門跟進(jìn)落地現(xiàn)房銷售，更多城市則繼續(xù)優(yōu)化公積金貸款政策，在一定程度上為新房市場(chǎng)注入了活力。

“2025年上半年，‘好城市+好房子’支撐新房市場(chǎng)整體保持平穩(wěn)，一季度市場(chǎng)延續(xù)修復(fù)態(tài)勢(shì)，但二季度邊際有所轉(zhuǎn)弱。”中指研究院分析稱，預(yù)計(jì)下半年各級(jí)政府將全力推動(dòng)已出臺(tái)政策落地見效，新房市場(chǎng)仍將波動(dòng)調(diào)整，市場(chǎng)分化仍將延續(xù)，可關(guān)注“好城市+好房子”背景下的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

二手房“以價(jià)換量”主導(dǎo)，成交動(dòng)能趨弱

與新房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性回暖形成鮮明對(duì)比的是，二手房掛牌量持續(xù)高位下，“以價(jià)換量”現(xiàn)象持續(xù)主導(dǎo)市場(chǎng)。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，7月百城二手住宅均價(jià)為13585元/平方米，環(huán)比下跌0.77%，同比下跌7.32%。

圖片來源：中指研究院

具體來看，核心城市二手房成交保持一定活躍度，但價(jià)格短期仍有壓力。一線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.61%，二線城市、三四線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比分別下降0.84%、0.77%。

如淮安、鹽城、徐州、廈門、昆山、張家港等城市二手房?jī)r(jià)格跌幅顯著，淮安和鹽城環(huán)比跌幅分別達(dá)到1.64%和1.52%。

另據(jù)麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)，7月監(jiān)測(cè)的14個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅共成交11.18萬套，環(huán)比下降1.83%，同比下降9.05%。

盡管今年前7個(gè)月14個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅累計(jì)成交81.11萬套，較去年同期上升10.8%，規(guī)模僅次于2021年，但年內(nèi)成交呈現(xiàn)“前高后低”趨勢(shì)。5—7月成交量持續(xù)走低，且連續(xù)兩個(gè)月不及去年同期，市場(chǎng)走弱跡象明顯。

如一線城市中，7月除深圳成交量穩(wěn)增外，北京、上海、廣州二手房成交量環(huán)比分別下降15.6%、6.9%、9.4%。

“主要原因在于市場(chǎng)缺乏利好因素加持，購房者入市節(jié)奏放緩。不過，從累計(jì)數(shù)據(jù)來看，四個(gè)一線城市成交量均高于去年同期，說明前期積累的需求仍在逐步釋放。”麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院分析稱。

二線城市內(nèi)部則呈現(xiàn)出分化態(tài)勢(shì)。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市中，蘇州、南京和廈門7月成交量環(huán)比下降，降幅分別為3.8%、2.6%和6.8%，但降幅小于一線城市。其余二線城市的二手房成交量較上月呈現(xiàn)上升局面，其中東莞、佛山和鄭州成交量環(huán)比漲幅靠前，分別為19.8%、8.6%和7.8%。

二手房成交量的上升，一定程度上也與房源掛牌量增加相關(guān)。截至7月末，14個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅掛牌總量約198.2萬套，環(huán)比上升2.7%，同比下降17.19%。

從去化周期來看，7月重點(diǎn)城市二手房去化周期為16.8個(gè)月，環(huán)比上升2.7%，同比下降17.2%。換言之，今年二手房整體去化壓力較去年有所下降，房屋流動(dòng)性壓力有所緩解。但6—7月受房源掛牌量上升的帶動(dòng)，去化周期連續(xù)兩個(gè)月提升，反映市場(chǎng)消化庫存能力有所減弱。

“今年下半年，預(yù)計(jì)二手房市場(chǎng)的去化存在一定壓力。若無明顯外部利好因素介入，二手房市場(chǎng)將面臨量?jī)r(jià)齊跌壓力。”麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院分析稱。

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