每經記者｜黃婉銀    每經編輯｜魏文藝    

8 月 19 日 ，萬 物 云（HK02602，股價25.22港元，市值291.7億港元）舉行2025年中期業績發布會。在業績發布會上，萬物云董事長朱保全透露，本次業績會選擇在萬物云武漢數字運營中心舉行，一方面是展示公司在資產管理上的輕資產運營實力，而非僅限于財務數據；另一方面，也希望對外展現萬物云在深圳總部之外的獨立成長。

公司中報顯示，今年上半年，萬物云實現營收181.4億元，同比增長3.1%；實現核心凈利潤13.2億元，同比增長10.8%。

記者了解到，自去年開始，萬物云積極調整戰略，主動壓縮開發商業務及其他非核心業務，轉向有現金流的業務板塊進行深耕。

對于當前物業行業形勢，萬物云執行董事兼首席運營官何曙華在業績發布會上指出，隨著房地產市場調整，業主對物業服務品質和價格的關注度顯著提升，部分地方順勢出臺相關物業費價格政策，物業行業正在從“規模擴張”轉向“質量競速”。

行業存在三重矛盾

經歷了過去三年房地產市場調整，朱保全認為，物業企業能否快速尋找到獨立發展之路，變得至關重要。

“目前，排名靠前的物業企業，與母公司之間或多或少都有關聯交易，當關聯交易的比例降到一定程度時，物企靠獨立業務獲得的收益增量，將會大于關聯交易帶來的毛利下滑。”朱保全表示，萬物云今年的中期業績也印證了這一判斷：公司主動壓縮了開發商業務，使公司開發商關聯業務收入占比降至6.5%，而循環型業務收入同比增長9.5%，其增幅與開發商業務降幅之間的“剪刀差”開始呈現。

朱保全進一步表示，物業企業如果找到了自己的發展之路，那么物業行業今年有望迎來反彈階段，尤其是在收益方面。

《每日經濟新聞》記者注意到，在業績會上，朱保全分享了他對行業現狀的觀察。他指出，當前物業行業面臨三重矛盾。

首先是“質價相符”與“單方定價”之間的矛盾。朱保全表示，在過去二十幾年的房地產快速發展時期，房屋供給和價格均處于上行趨勢，業主對物業費價格敏感度不高，開發商和物業公司也希望通過“好的價格帶來好的服務”。然而，隨著房價調整和經濟形勢變化，業主開始反問物業費定價是否合理，并希望主導物業費定價。

面對這一現實，萬物云認為，本質上是過去單方定價，缺少與客戶達成共識的過程。為此，萬物云于去年12月推出彈性定價模式，希望將服務和價格的選擇權交還給業主，用“質價相符”原則回應行業困局。目前，該模式已成功在重慶、青島等多地落地實施。

其次是“政府期待”與“行業現實”的矛盾。中央城市工作會議提出，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。朱保全坦言，這對物業從業者來說是機遇，但行業中出現了個別“利益主導者”，擾亂了市場秩序，頭部企業應聯起手來，共同反對行業亂象，為政府建言獻策。

最后是“科技躍進”與“客戶感知”的矛盾。朱保全解釋稱，盡管很多物業企業都踴躍應用無人機、機器人、AI等技術裝備，但客戶有時更愿意選擇人工服務。他指出，這不僅是簡單的技術應用問題，而且是如何與業主達成共識的間接推進過程。不過，物業企業可以在自身內部管理層面，快速推動AI技術的落地。

“盡管AI已經成為時代符號，但企業仍需清醒地意識到，業務側的AI應用不能一廂情愿，必須與客戶需求、服務感知相結合。也不能陷入技術自嗨，必須積極與行業、學界交流。”朱保全進一步表示，企業在內部技術應用上擁有決定權，也更適合作為全面AI變革的起點。

回應物業費彈性定價

《每日經濟新聞》記者了解到，對于解決“質價相符”與“單方定價”之間的矛盾，今年，萬物云旗下萬科物業在重慶落地彈性定價項目，物業費收繳率提升了20%。

在業績發布會上，何曙華指出，彈性定價不是鼓吹物業費降價，既是尊重業主對于服務品質期望的合理訴求，也是保障物業公司的服務品質與生存空間，最終在業主、企業、政府三方之間形成動態平衡。

值得注意的是，在住宅物業領域，“彈性定價”幫助萬物云打開了新的市場空間。上半年，公司通過“蝶城戰略”與“彈性定價”組合拳，在存量市場斬獲114個新項目，帶來6.68億元年化飽和收入，同比增長31.5%。

在談及物業費毛利率時，朱保全將此比作業主支付給物業公司的小費或管理酬金。他表示，公司將物業費毛利率定義在7%至18%之間，這是一個合理區間。物業是個現金流穩定，毛利率也相對穩健的業務。

此外，對于外界關注的萬科與萬物云之間的業務往來等問題，在業績發布會上，萬物云管理層也進行了回應。

據記者了解，去年底以來，萬科與萬物云之間通過轉讓物業、車位或商業物業等方式，進行了多筆債務清償。

對此，萬物云副總經理葉菲透露，公司于2025年3月成立了“驚蟄”專項工作組，以專業隊伍來解決去化抵債資產問題。目前，公司整體經營狀況良好，流動比率為1.18，處于健康水平，現金流穩健且現金余額充足，這讓公司能夠以時間換空間，穩妥消化這些資產。

值得注意的是，針對不同資產類型，萬物云制定了差異化策略：對于銷售型資產，重點把控銷售價格與獲取成本的關系，在整體損益≥0的原則下，盡可能實現應賣盡賣，持有期間注重盤活經營以提升價值。

封面圖片來源：視覺中國