每經評論員 陳夢妤

日前，國家外匯管理局發布《關于深化跨境投融資外匯管理改革有關事宜的通知》。其中，放松外資購房限制的相關政策調整引發外界關注，市場上出現擔憂“熱錢炒房”的聲音。

市場擔憂主要來自這份文件透露的兩點內容：一是便利境外個人境內購房結匯支付，將在粵港澳大灣區試點實施的港澳居民購房結匯支付便利推廣至全國；二是縮減資本項目外匯收入及其結匯所得人民幣在境內支付使用的負面清單，取消不得用于購買非自用住宅性質房產的限制。

這意味著，困擾境外購房者十多年的“付款難題”得到了解決。

從個人端看，新規之前，如果有境外購房者想購買境內的房子，需要先拿到購房備案證明才能去銀行結匯支付首付，但國內開發商通常要求先收到首付款才肯辦理備案。而按照新規，境外購房者無需等待購房備案證明，只需憑購房合同或協議，就可先行辦理結匯和支付手續，在規定時間內再將購房備案證明補交給銀行，便可以完成整個流程的閉環。

從企業端看，新規之后，企業可以更靈活地決定其外匯資金的使用方向，除了購買辦公用房、員工宿舍等經營性房產，還可以進行基于自身發展策略的商業地產投資，這對盤活存量資產來說意義重大。

事實上，對于這次政策調整，官方給出了十分明確的定調：近年來，國內房地產市場形勢已發生變化，房地產行業相關宏觀調控措施已優化調整。基于此，相關外匯管理措施有必要加以優化調整，以適應新形勢新要求，助力房地產市場穩健發展。

這一政策實質是精準激活市場需求的工具，而非住宅炒作的信號。享受這一政策便利的前提，依舊是境外個人需要符合房地產主管部門和各地購房資格條件。

目前，北京、上海等核心城市的購房資格等約束仍未放松。以上海為例，外環外雖取消限購套數，但外環內仍執行滬籍家庭2套、非滬籍1套的限購政策；北京、深圳等城市亦通過社保年限、戶籍等條件設立限購門檻。

今年下半年，全國多個城市優化購房政策，涵蓋公積金制度優化、“好房子”建設推進、住房保障加強等多個維度，重點惠及新市民、多子女家庭等剛性需求群體；而外資購房政策則瞄準境外個人自住需求。內外資差異化調控，既避免市場過熱，又滿足多元化需求。

從整體來看，這種“松綁+約束”的組合拳，體現出調控日益精細化、精準化。樓市調控的目標，始終是穩定市場而非刺激投機。在政策松綁的邊界，“房住不炒”仍是剛性約束。

更重要的是，當前房地產供求關系已發生根本性逆轉，不動產流動性顯著減弱，外資難以通過短期買賣獲利，熱錢炒作土壤已經消失。政策本質是便利結匯支付，而非放松購房準入。

外資買房限制放寬是樓市調控工具箱中的一項精準措施，其核心目標在于優化跨境資金管理、滿足合理住房需求。在“房住不炒”總基調下，政策通過限購約束、用途監管、供需調節等多重機制，確保外資有序進入市場。

政策托舉之下的“金九銀十”，正以一種新面貌將樓市推向真正回歸居住屬性的高質量發展之路。

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