每經記者｜包晶晶    每經編輯｜陳夢妤    

從上海彭浦新村到杭州浙工新村，一種“自主更新、原拆原建”的城市更新模式正在多個城市試點推進。隨著城鎮化進程進入存量時代，依靠大規模拆遷改造的傳統路徑面臨挑戰。

“我們正從過去‘拆遷暴富’的單一主流模式，轉向一個多元模式并存，且共建共擔模式重要性凸顯的新階段，但大規模征收動遷在特定區域和項目中仍是必要手段。”近日，上海易居房地產研究院常務副院長、上海市房地產行業協會城市更新專委會主任崔霽在接受《每日經濟新聞》記者（以下簡稱NBD）專訪時表示。

受訪者供圖

城市更新有無“超級協調者”？

NBD：在原拆原建的成功案例中，通常由哪個主體扮演“超級協調者”角色？

崔霽：在成功的案例中，很難說有唯一的“超級協調者”，而是多元主體協同發力的結果。如基層政府（街鎮）是平臺搭建者和“信任背書方”。街鎮熟悉社區情況，他們成立的專班或臨時黨支部是跨部門協調的核心平臺，能將房管、規劃等部門的專業力量“吸附”到項目上。

強有力的業委會是“內部發動機”，他們是居民利益的代表，負責內部的意見征詢、溝通協調和共識凝聚；專業的第三方實施單位是“技術潤滑劑”，他們提供從方案設計、資金測算、報批報建到施工管理的全流程專業服務，彌補了居民專業知識的不足。

過去是“政府決策、開發商實施、居民被動接受”，權責清晰但利益分配相對集中。在新階段，居民從被動受益者變為主動參與者，不僅要分享更新后的利益，如房屋增值、環境改善等，也要共同承擔決策風險、資金成本和時間成本。政府的角色從“包辦者”轉向“規則制定者、協調者和賦能者”，市場的角色則從“主導者”變為“專業化服務的提供者”。

NBD：一個成功的自主更新項目，其更新成本與居民獲益之間，需要達到怎樣的平衡點？

崔霽：這是一個多元價值共識。居民對“劃算”的定義是不同的。例如從經濟上衡量，房屋資產價值的提升幅度是否顯著高于投入的資金；從功能上衡量，住房面積增加、戶型優化、電梯加裝等帶來居住品質改善；從時間上衡量，與漫長的等待拆遷相比，用2～3年時間實現居住環境的徹底改善是否值得。

這個平衡點是通過反復、透明的測算和艱難的社區協商博弈出來的。

城市更新如何走向規范化？

NBD：城市更新能否做到完全意義上的“自費更新”？政府在其中承擔了哪些隱性成本或關鍵支持?

崔霽：自主更新的成功案例通常是“倒逼”與“必然”共同作用的結果。其直接原因是地方財政壓力的倒逼，但根本原因則是城市發展邏輯從增量擴張到存量提質的戰略轉型。這種存量提質更復雜、更精細，需要調動產權人自身的積極性，因此“誰受益、誰投資”的原則就顯得更為公平和可持續。

現階段很難做到完全意義上的“自費”，主要是小區居民的認識和觀念還難以統一。而事實上，政府也承擔了至關重要且往往是隱性的成本。

一是政策成本與機會成本。例如突破了標準化的規劃指標（如容積率、日照間距），為項目“量身定制”政策，相當于放棄了按常規模式出讓土地可能獲得的收益。

二是協調成本。如動員大量行政資源進行跨部門協調，這些人力與時間成本是巨大的。

三是配套增容成本。水、電、煤、通信等市政配套的擴容和接入，通常需要公共財政承擔或協調國有企業支持。

四是風險托底。在項目遇到極端困難時，政府往往需要介入，提供最后的保障，防止項目爛尾。所以，政府的角色是“賦能”而非“缺席”，其支持是項目成功的“氧氣”，看不見卻必不可少。

NBD：原拆原建成功的關鍵是什么？“業主意愿統一”通常被認為是最大難點，這背后的核心障礙是什么？

崔霽：成功與失敗的關鍵差異，遠不止“業主意愿統一”這個結果，而在于達成統一的“過程與機制”。核心障礙是資金承受能力差異、未來預期不確定、社區信任缺失，三者交織在一起，但最核心的是社區信任機制的缺失。這包括居民對業委會的不信任、對政府承諾的懷疑，以及對鄰居是否會“搭便車”或“臨陣脫逃”的擔憂。

原拆原建可復制的協商機制關鍵在于精細化和個性化，包括針對不同訴求的居民（如老年人看重電梯，年輕人看重資產），進行個性化溝通。提供逼真的效果圖、樣板房，讓未來可感知，方案可視化。提供多種戶型選擇和出資檔次，甚至探索公積金、銀行貸款等金融支持，降低一次性支付壓力等。

NBD：如果要從目前的個案突破走向制度化、規范化，您認為最迫切需要解決的問題是什么？

崔霽：一是出臺國家層面的《城市更新法》或高級別行政法規：當前最大的制度瓶頸是法律依據不足，依賴于地方性法規和政策“打補丁”。迫切需要一部上位法，明確自主更新的法律地位、實施主體、業主決策機制、權利流轉以及與現行法律的銜接。

二是建立針對城市更新的金融支持體系：明確允許使用住宅專項維修資金、住房公積金用于自主更新，鼓勵商業銀行開發期限長、利率優惠的“更新貸”產品等。

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