每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜許紹航 陳夢妤    

香港樓市在2025年第四季度迎來了重要轉(zhuǎn)折。

短短兩個(gè)月內(nèi)，阿里巴巴、京東兩大內(nèi)地互聯(lián)網(wǎng)巨頭斥資超百億港元，密集購入香港核心區(qū)寫字樓。與此同時(shí)，地產(chǎn)界名人率先行動(dòng)，內(nèi)地高凈值人群與本地剛需客亦同步入場，帶動(dòng)整體成交回暖。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2025年1—11月，香港一手住宅成交1.88萬宗，二手住宅成交3.58萬宗，均創(chuàng)近年峰值。

隨著市場成交的回暖，部分機(jī)構(gòu)對(duì)香港房價(jià)走勢也有了積極期盼。12月9日，中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)2026年香港樓市將處于反彈初期，全年房價(jià)漲幅或達(dá)15%；仲量聯(lián)行香港主席曾煥平也在12月10日指出，香港樓價(jià)今年已見底，對(duì)2026年前景持審慎樂觀態(tài)度，預(yù)期中小型住宅價(jià)格將上升約5%。

12月15日下午，中原地產(chǎn)香港西半山首席營業(yè)董事李巍在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者）微信采訪時(shí)表示，“減息周期和租購倒掛”是推動(dòng)今年香港樓市成交大幅反彈的重要原因。

“2025年香港放寬印花稅門檻，進(jìn)入減息周期，置業(yè)門檻下降，而且港股走好，財(cái)富效應(yīng)刺激買家入市意欲。租金已連續(xù)上升3年，首11個(gè)月累升4.84%，進(jìn)一步吸引投資客入市收租。與此同時(shí)，減息后‘供平過租’（注：指購買房產(chǎn)后每月的按揭供樓金額，低于租住同類型單位所需支付的租金），亦吸引租客轉(zhuǎn)租為買。”李巍說。

“大佬們”扎堆買樓

今年四季度以來，香港商業(yè)地產(chǎn)與住宅市場同步上演“抄底潮”。

10月，阿里巴巴集團(tuán)與螞蟻科技集團(tuán)以72億港元購入銅鑼灣港島壹號(hào)中心13層寫字樓，同時(shí)獲得屋頂標(biāo)志使用權(quán)及50個(gè)專屬停車位，計(jì)劃設(shè)立雙總部。

這處位于“香港第一號(hào)地段”的物業(yè)，前身為怡東酒店，而阿里巴巴集團(tuán)當(dāng)前在時(shí)代廣場的租約2028年才到期，提前置業(yè)的舉動(dòng)被解讀為對(duì)香港市場的長期押注。

12月，京東集團(tuán)通過旗下投資公司以約35億港元購入中環(huán)中國建設(shè)銀行大廈半數(shù)權(quán)益。該甲級(jí)寫字樓位于干諾道中核心地段，毗鄰友邦金融中心，可直通中環(huán)地鐵站。京東方面明確表示收購將滿足自用需求，助力供應(yīng)鏈、零售等業(yè)務(wù)在港拓展。

兩大內(nèi)地巨頭的百億港元級(jí)交易，打破了外資與本地老牌家族對(duì)核心商辦資產(chǎn)的長期主導(dǎo)格局。

住宅市場的“抄底大軍”同樣陣容強(qiáng)勁。

地產(chǎn)界名人率先行動(dòng)。公開資料顯示，年內(nèi)鷹君集團(tuán)主席羅嘉瑞家族已購入至少29個(gè)單元住宅及1個(gè)寫字樓物業(yè)，總涉資近6.78億港元；中原集團(tuán)創(chuàng)始人施永青已通過旗下基金掃入6個(gè)單位，涉資超9300萬港元；利希慎家族單月動(dòng)用1.52億港元，在自家項(xiàng)目連購4套住宅及2個(gè)車位等。

與此同時(shí)，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，1—11月，香港5000萬港元以上一手豪宅成交521套，同比上升11.8%；5000萬港元以上二手豪宅成交248套，同比大漲34.1%。

在李巍看來，香港豪宅市場回暖與香港金融市場回暖呈現(xiàn)正相關(guān)。2025年香港金融市場向好，截至9月底本港銀行的存款總額達(dá)19.14萬億元。而且，港交所數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，首次公開招股集資額為2594億元，按年升近2.3倍，吸引更多高凈值資金流入香港，進(jìn)一步帶動(dòng)豪宅交投。

李巍還向每經(jīng)記者表示，目前在香港住宅市場，內(nèi)地資金也已成為重要增量。

“自2024年2月28日全面撤辣（注：指香港特區(qū)政府于2024年2月28日起全面撤銷所有針對(duì)住宅物業(yè)的需求管理措施）起，內(nèi)地買家已不需付高額印花稅，入市成本較以往顯著減少。投資方面，現(xiàn)時(shí)租金回報(bào)高企，尤其是大學(xué)附近區(qū)域。自2024/25學(xué)年起，香港特區(qū)政府將大學(xué)非本地生學(xué)額上限由20%提高至40%，大學(xué)區(qū)附近住屋及租賃需求強(qiáng)勁，西半山鄰近香港大學(xué)的呎租更高達(dá)90—100港元（1平方呎≈0.0929平方米‌），租金回報(bào)達(dá)4厘（即年化4%），也成為香港樓市投資的重要方向。”李巍說。

另據(jù)香港中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2025年前11個(gè)月，以普通話拼音登記的買家在香港樓市共成交1.255萬宗，涉及總金額1256億港元，已超越2024年全年1.1631萬宗紀(jì)錄，再創(chuàng)1995年有統(tǒng)計(jì)以來新高。

機(jī)構(gòu)：2026年香港房價(jià)漲幅可達(dá)15%

巨頭與資本的集體入場，背后是香港樓市多重筑底信號(hào)的集中釋放。

成交量方面，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，香港1—11月整體樓宇買賣登記量達(dá)7.17萬套，預(yù)計(jì)全年將達(dá)7.8萬套，較2024年增長15%，有望創(chuàng)2021年以來新高；一手住宅連續(xù)9個(gè)月成交破1500套，二手住宅連續(xù)8個(gè)月成交破3000宗，均為近年罕見的活躍水平。

圖源｜香港中原地產(chǎn)官網(wǎng)

供應(yīng)端，香港對(duì)新地塊的推出整體較為謹(jǐn)慎，香港發(fā)展局公布的2025/26財(cái)政年度賣地表明確顯示，該年度計(jì)劃推出8幅住宅地塊。

需求端，部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，減息周期的啟動(dòng)正在改變著香港的市場預(yù)期。

“香港在9月后進(jìn)行了多次減息，現(xiàn)在房貸利率已降至3.25厘。隨著房貸利率的下降，越來越多物業(yè)出現(xiàn)‘供平過租’現(xiàn)象，疊加住宅租金連續(xù)上漲，不少香港租客開始轉(zhuǎn)向購房市場。”12月15日，香港房產(chǎn)中介加文向每經(jīng)記者表示。

對(duì)于香港樓市后續(xù)走向，多家機(jī)構(gòu)持樂觀態(tài)度。

中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)，2026年香港房價(jià)漲幅可達(dá)15%，二手住宅成交量或大增三成至5萬宗；仲量聯(lián)行則持審慎樂觀，預(yù)測中小型住宅價(jià)格上漲5%；利嘉閣總裁廖偉強(qiáng)認(rèn)為整體樓價(jià)將升7%，豪宅漲幅可達(dá)8%；花旗集團(tuán)大中華經(jīng)濟(jì)師雷智顏預(yù)期，香港住宅價(jià)格在明年增長3%，商廈則會(huì)繼續(xù)受壓。

摩根大通在研報(bào)中提到，預(yù)計(jì)到2026年底，香港樓價(jià)將反彈約5%。其中，股市表現(xiàn)韌性產(chǎn)生的財(cái)富效應(yīng)、被壓抑的需求釋放、按息預(yù)計(jì)下降、租金上漲、內(nèi)地買家興趣穩(wěn)固以及金融產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇等多重因素，正在支持香港住宅市場的持續(xù)復(fù)蘇。

記者|陳榮浩

編輯|許紹航 陳夢妤 杜恒峰

校對(duì)|段煉

封面圖片來源：視覺中國

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