每經(jīng)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳

2013年上半年南京項(xiàng)目首嘗甜頭后，萊蒙國際(03688，HK)近日再入南京曲線拿地。12月31日，公司宣布收購華潤城市交通設(shè)施投資旗下公司，借此獲得該公司旗下南京地塊。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱公告統(tǒng)計(jì)得知，2013年以來萊蒙國際分別在杭州、南京、上海等地獲得土地和收購項(xiàng)目，花費(fèi)48.77億元，這一數(shù)字已超過公司上半年40.05億港元（約合31.25億元人民幣）合同銷量。

去年8月，萊蒙國際執(zhí)行董事、主席兼行政總裁黃俊康曾在博鰲論壇上公開表示，2013年下半年，萊蒙國際還會(huì)拿50億左右的土地，但他強(qiáng)調(diào)，相對(duì)的反周期拿地一直是公司“致勝法寶之一”，會(huì)非常注意買地時(shí)機(jī)，絕不能頭腦發(fā)熱、搶地王。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任何倩茹在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，通過收購方式房企選擇地塊的范圍更廣，同時(shí)價(jià)格價(jià)相對(duì)透明，不可控因素相對(duì)較小，符合萊蒙穩(wěn)健的作風(fēng)。她表示，房地產(chǎn)企業(yè)細(xì)分市場(chǎng)的趨勢(shì)將在今年更加明顯，萊蒙國際去年全部在一二線城市拿地，未來或更加偏向中高端高利潤項(xiàng)目。

南京高毛利項(xiàng)目入市

12月31日，萊蒙國際發(fā)布公告稱,公司以已約2.39億元人民幣投資購入華潤城市交通設(shè)施投資購所持的城市交通設(shè)施發(fā)展全部股權(quán)及貸款。資料顯示，城市交通設(shè)施發(fā)展間接持華潤(南京)90%權(quán)益，而華潤(南京)持有一地塊,該地塊位于中國南京市下關(guān)區(qū)黃家圩路火車站北廣場(chǎng)西側(cè)地塊,總地面積約為1.6萬平方米,地面建筑面積約3.9萬平方米。

萊蒙國際表示，以上地價(jià)已支付，華潤(南京)目前正在進(jìn)行獲取土地使用權(quán)證。公司董事認(rèn)為，收購事項(xiàng)將使集團(tuán)拓展其于南京及中國長江三角洲地區(qū)物業(yè)市場(chǎng)的據(jù)點(diǎn)。

事實(shí)上，2013年上半年萊蒙國際位于南京的首個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)在五月開始銷售，截止2013年6月30日項(xiàng)目獲得14.04億港元（約合110.95億元人民幣）銷售，成為萊蒙國際在深圳水榭春天高毛利系列即將完結(jié)時(shí)的“緊急救火盤”。

記者查閱公司近兩年報(bào)顯示，2012年全年深圳水榭春天系列銷售33.26港元（約合25.95億元人民幣），撐起萊蒙全年過半的銷售額。而去年上半年，深圳和南京的水榭春天分別貢獻(xiàn)總銷量的35%左右，同時(shí)，南京項(xiàng)目以32905.3港元/平米（約合25677.18人民幣/平米）的均價(jià)高出深圳項(xiàng)目均價(jià)16%，替代后者成為萊蒙國際均價(jià)最高的高毛利項(xiàng)目。

由于南京高利潤項(xiàng)目的入市和公司毛利較低的常州項(xiàng)目占比減小，2013年半年報(bào)顯示，公司毛利率已由2012年同期的39.2%略微上升至41.8%。

初嘗南京的甜頭后，萊蒙國際加快當(dāng)?shù)啬玫夭椒ィ?013年8月，萊蒙國際以14億元拍下南京雨花臺(tái)區(qū)寧丹路以西G46地塊，溢價(jià)率62%，樓面價(jià)8503元/平方米。該地塊將是一個(gè)集體育、文化、休閑、娛樂、居住、經(jīng)營商貿(mào)于一體的城市板塊。本次通過收購華潤城市交通設(shè)施投資旗下公司獲得南京土地，已是公司半年內(nèi)囊括的第二塊南京地塊。

凈負(fù)債率攀升至97.6% 

不斷擴(kuò)張加上一二線城市的高地價(jià)壓力下，萊蒙國際負(fù)債率持續(xù)攀升。2012年年底公司凈負(fù)債率已達(dá)67.5%，在2013年中期報(bào)告中，更是上升至97.6%。此外，2013年公司的中期業(yè)績顯示，營業(yè)收入由去年同期的約21.95億港元（約合17.13億人民幣）減少44.5%至約12.19億港元（約合9.51億人民幣）。

公司表示，凈負(fù)債比率增加主要是因?yàn)楹贾菪率召忢?xiàng)目的土地收購令資本開支上升及付清南昌萊蒙都會(huì)為償付土地出讓金導(dǎo)致。

對(duì)于高負(fù)債，萊蒙國際執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官林戰(zhàn)在去年年中業(yè)績會(huì)上曾對(duì)記者表示，購買的杭州項(xiàng)目、南京項(xiàng)目，或者是上海項(xiàng)目，都是很優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。而且都是屬于“今年買地，明年銷售”的高周轉(zhuǎn)的項(xiàng)目，對(duì)公司現(xiàn)金流的影響是短期的。

此前，作為公司第一個(gè)“高周轉(zhuǎn)”項(xiàng)目，南京水榭春天項(xiàng)目從2012年6月27日至次年5月1日首次開盤，僅花費(fèi)9個(gè)月的時(shí)間。

同時(shí)，萊蒙國際也在尋找除房地產(chǎn)開發(fā)外的輕資產(chǎn)模式，目前，公司已開展投資物業(yè)、房地產(chǎn)買賣和房地產(chǎn)基金等相關(guān)業(yè)務(wù)。

去年16.88億元收購海莎瑪世紀(jì)公園項(xiàng)目就是很典型的房地產(chǎn)買賣，黃俊康表示，“我們買下來以后將會(huì)做一些適度的改造、培育，等它增值以后，伺機(jī)把它賣出去，如果市場(chǎng)反映不錯(cuò)，也不排除有散售，不過暫時(shí)還沒這個(gè)做法。”

此外，萊蒙國際已擁有自己的投資基金新萊源，暫時(shí)以債券為主，黃俊康表示，目前已經(jīng)管理了約十七八億人民幣的規(guī)模，下一步也不排除在香港再做一個(gè)美元的基金。